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工業(yè)用地如何“二次開發(fā)
提問者：03014
提問時間：2014-09-10 13:34
問題分類：交易 > 土地開發(fā)
實施困境與對策上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨土地資源匱乏、商務(wù)成本制約、節(jié)能減排和環(huán)境保護等諸多難題。當(dāng)前形勢下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動和轉(zhuǎn)型發(fā)展的終極目標(biāo)。從現(xiàn)狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但“二次開發(fā)”實施的難度和代價也大，需要共同建立起有效盤活存量的“引逼”機制，進一步加大政策的創(chuàng)新力度。（一）實施困境一是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。當(dāng)前，“二次開發(fā)”模式在規(guī)劃綜合平衡利用、土地供應(yīng)政策制定等方面還未形成聯(lián)動機制，規(guī)劃與土地對利益協(xié)調(diào)的綜合調(diào)控作用尚未凸顯?！岸伍_發(fā)”仍以“點”上的單個企業(yè)調(diào)整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規(guī)劃的、小規(guī)模的、需“二次開發(fā)”的土地整合起來，以發(fā)揮更大效用。城市規(guī)劃與土地規(guī)劃僅關(guān)注規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地用途、開發(fā)強度、區(qū)位空間關(guān)系、土地開發(fā)時機、用地取得、地價等，缺乏對“二次開發(fā)”的前景預(yù)期，相關(guān)稅收、財政等政策未形成政策合力。二是土地收儲成本高。由于利益驅(qū)動，原土地使用權(quán)人不愿土地仍以工業(yè)用地價格被回購，卻要分享使用期間產(chǎn)生的土地增值收益。如對原企業(yè)外遷改造，涉及征購?fù)恋?、建設(shè)廠房、市政配套、購置設(shè)備、職工安置等復(fù)雜補償利益，如為集體土地上企業(yè)，則補償利益還涉及農(nóng)民搬遷和生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變而更復(fù)雜。由此造成工業(yè)用地收儲價格日益趨高，而政府進行基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。三是缺乏多部門合作機制。現(xiàn)行土地行政管理條塊分割，對待改造企業(yè)的定性、發(fā)展方向、職工安置、土地使用權(quán)處置、再開發(fā)的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權(quán)力與利益羈絆，雖對企業(yè)改造的具體問題都有發(fā)言權(quán)，但又都不做主，部門之間缺乏合作。四是面臨一些制度性障礙。缺乏對劣勢產(chǎn)業(yè)的識別因素。當(dāng)前工業(yè)用地出讓簡單采取以最高年限出讓，忽略了產(chǎn)業(yè)生命周期和企業(yè)生命周期，與經(jīng)濟規(guī)律不相符。一次性出讓50年后，政府調(diào)節(jié)土地市場的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。五是缺乏激勵機制。一方面，由于土地“二次開發(fā)”涉及多個利益主體以及多方因素，相對于新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現(xiàn)有的政績考核體系，尚無法充分調(diào)動地方政府進行土地“二次開發(fā)”的積極性。（二）對策措施在加快推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，必須進行工業(yè)用地“二次開發(fā)”研究，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整騰出空間；加快政策創(chuàng)新，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供強大動力；完善體制機制，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供保障。一是編制工業(yè)用地“二次開發(fā)”專項規(guī)劃。對可挖潛的存量工業(yè)用地，結(jié)合用地需求、開發(fā)潛力、利用條件等進行分析，明確存量土地再開發(fā)的主要目標(biāo)和重點區(qū)域，制定相應(yīng)的開發(fā)再利用對策。二是更新控制性詳細(xì)規(guī)劃理念。采取市場和土地使用管理導(dǎo)向，以產(chǎn)權(quán)土地開發(fā)控制為目標(biāo)，有效解決規(guī)劃與市場規(guī)則、土地使用管理之間脫節(jié)的矛盾。解決存量土地在未按照規(guī)劃實施前的過渡問題，同時增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規(guī)劃編制成果的可操作性。三是健全土地收儲制度。建立合資入股、共同開發(fā)、共享土地增值收益的收儲機制。針對工業(yè)用地的再出讓和回購操作，研究制定供操作用的程序性規(guī)范和實施細(xì)則。四是完善工業(yè)用地供應(yīng)制度。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律研究產(chǎn)業(yè)自身生命周期，并以此推行出讓區(qū)別年期制或標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃制，對不同年期的出讓價格按照相應(yīng)年限通過評估確定。加強對閑置土地和廠房的短期利用和臨時租賃管理，完善相配套的土地租賃權(quán)權(quán)益及土地租賃相關(guān)制度，包括租賃規(guī)則、租賃方式、租賃價格等。五是健全工業(yè)用地用途管制。在土地轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)性過程中，建立嚴(yán)格的工業(yè)用地用途變更調(diào)控機制，局部支持，適度控制，嚴(yán)格限定區(qū)域、規(guī)模和主體；建立以合同管理和土地供后績效評估為主的監(jiān)管機制。六是健全控增逼存制度。實施新增建設(shè)用地指標(biāo)的差別化獎懲機制，把盤活工業(yè)區(qū)存量土地與該區(qū)域下一年度新增建設(shè)用地指標(biāo)分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發(fā)區(qū)擴區(qū)的前提條件。七是建立“二次開發(fā)”管理機構(gòu)。負(fù)責(zé)計劃協(xié)調(diào)職能，定期制定推進區(qū)域的“二次開發(fā)”整體實施方案，定期進行區(qū)域工業(yè)用地使用情況監(jiān)察，編制推進計劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規(guī)范等。八是利用經(jīng)濟手段促進盤活。發(fā)揮稅收杠桿作用，降低存量工業(yè)用地流轉(zhuǎn)的成本，對優(yōu)先開發(fā)利用閑置和低效用地的，給予地價方面優(yōu)惠
