問題詳情
口頭協(xié)議轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地使用權(quán)是否有效？什么法律有這樣的規(guī)定？
提問者：jtd0265
提問時間：2015-04-21 10:54
問題分類：交易 > 土地開發(fā)
您好！
2003年3月1日《農(nóng)村土地承包法》正式施行以前，《憲法》和《土地管理法》對農(nóng)村土地是嚴(yán)格控制轉(zhuǎn)讓的，你說的這幅土地應(yīng)該在2003年3月1日以前轉(zhuǎn)讓的，因此此轉(zhuǎn)讓協(xié)議及行為因違法而無效。
2003年3月1日《農(nóng)村土地承包法》正式施行以后，依以下條款執(zhí)行：
第三十二條 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。
第三十三條 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；
（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；
?。ㄈ┝鬓D(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；
?。ㄋ模┦茏尫巾氂修r(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。
第三十七條 土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：
?。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人的姓名、住所；
?。ǘ┝鬓D(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；
（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
?。ㄋ模┝鬓D(zhuǎn)土地的用途；
?。ㄎ澹╇p方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
（六）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；
（七）違約責(zé)任。
第四十條 承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。
第四十一條 承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。
綜上所述，不論哪種情形，該轉(zhuǎn)讓都不符合實體要件和程序要件，因而無效。但是，如果，該建房是經(jīng)政府、土地等部門下了批文的，要得動房子，還得通過批準(zhǔn)機關(guān)或法院撤銷了該行政許可才行。
