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能否占用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)？
提問者：070763
提問時(shí)間：2014-11-12 20:48
問題分類：交易 > 土地開發(fā)
集體土地能否用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
（一）法律禁止集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的明確規(guī)定
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 按《城市規(guī)劃法》，城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行統(tǒng)一控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制規(guī)劃中劃定。這就明確規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)是由市區(qū)、近郊區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)三部分組成：（1）市區(qū)，是指非農(nóng)業(yè)人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到比較大的集中優(yōu)勢，城市建設(shè)基本聯(lián)片，公用設(shè)施基本到達(dá)的地區(qū)。
（2）近郊區(qū)，是指緊靠市區(qū)的居民聚居區(qū)，蔬菜及主要副食品生產(chǎn)基地、近期城市建設(shè)用地等與市區(qū)關(guān)系密切的地區(qū)。 （3）規(guī)劃控制區(qū)，是指在城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。包括市區(qū)和近郊區(qū)外圍一定距離的控制圈和獨(dú)立地段，如水源保護(hù)區(qū)，機(jī)場及其控制區(qū)、無線電收發(fā)訊保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝及歷史文化遺存等。由此可見，此項(xiàng)規(guī)
定基本已把具有商品房開發(fā)價(jià)值的土地一網(wǎng)打盡。而對于城市規(guī)劃區(qū)以外的集體土地，仍有法律對其進(jìn)行了間接的限制。
（二） 法律對集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的間接限制
1、國家對集體土地的用途管制
我國的土地管理制度分為土地權(quán)屬管理和土地用途管理兩大基本制度。無論是國有土地還是集體土地按用途均分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三大類。其中的建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。由于集體土地主要分布在廣大的農(nóng)村。為確保糧食安全，保護(hù)緊缺的耕地資源，國家基于行政權(quán)對集體土地的用途進(jìn)行了嚴(yán)格管制。土地管理法第五章第四十三條對此有相應(yīng)的規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?這就說明房地產(chǎn)建設(shè)原則上只能使用國有土地。集體土地用于建設(shè)方面只限于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、興建鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施或村民建設(shè)住宅、且只能使用本集體所有的土地，還須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃并經(jīng)過行政審批。而上述建設(shè)項(xiàng)目一般為民事主體自建自用，不具有商品房性質(zhì)。
2、國家對集體土地使用權(quán)行使主體的限制
根據(jù)土地法的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地，特別是其中的建設(shè)用地，使用主體受到特別限制，不是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，依法是不能在該集體所有的土地范圍內(nèi)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的。因此即使是農(nóng)民或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，如果是使用其他集體的土地用于建設(shè)，也必須自按照土地管理法有關(guān)土地征用的規(guī)定，履行征地手續(xù)，使該農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，方可使用。
3、國家對農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制
土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地是使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外” 出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租都是對農(nóng)民集體土地使用權(quán)的有償移轉(zhuǎn)。而興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村民修建住宅的非農(nóng)建設(shè)用地都是基于集體所有權(quán)或集體成員權(quán)通過行政劃撥方式無償取得的。 因此可以這樣說，法律禁止農(nóng)民集體的非農(nóng)建設(shè)用地在集體以外進(jìn)行流通。由于土地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的生存基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)行為，開發(fā)企業(yè)不能通過出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等商品交換方式合法取得農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，因而也就不可能再向市場轉(zhuǎn)移合法的土地使用權(quán)。國家實(shí)際上是從土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)入手，又在集體土地通向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的大門上加了一把大鎖。
綜上所述，現(xiàn)行法律從土地用途、土地流轉(zhuǎn)、使用主體三方面入手，雙管齊下，完全關(guān)閉了集體土地直接通向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的大門。
