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宅基地證與房屋所有權(quán)？
提問者：030213
提問時(shí)間：2017-04-13 14:45
問題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
我國(guó)農(nóng)村的房屋，因絕大多數(shù)沒有確權(quán)登記和發(fā)證，確定房屋的所有權(quán)往往是根據(jù)建造房屋所凝結(jié)的財(cái)富積累和分家協(xié)議確定。在法律咨詢中金土地小編經(jīng)常遇到有的村民將政府發(fā)給的“宅基地證”作為確定房產(chǎn)的依據(jù)，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。應(yīng)當(dāng)說，“宅基地證”與房屋產(chǎn)權(quán)有著密切聯(lián)系，但不是確定房產(chǎn)的唯一證據(jù)，兩者有著本質(zhì)的不同。
一、我國(guó)宅基地是以“戶”為單位發(fā)放的，而“戶”是家庭成員的集合體。在各省制定的宅基地管理法規(guī)中，基本都確定了發(fā)放、審批宅基地的條件是以“子女結(jié)婚確需要分戶”和“外來人口在本集體組織落戶”等為基本條件。在一戶中，最基本的家庭成員往往有夫妻、父母子女甚至還有其他人員。一人一戶是極少見的特殊情況。
二、一戶一宅是宅基地管理的基本原則，宅基地使用證中的姓名往往是一戶中的代表人。一搬是這個(gè)戶或者家庭中的家長(zhǎng)。而房屋的建造、翻修，擴(kuò)建和改建可以容納家庭成員的共同積累，形成家庭共有財(cái)產(chǎn)。
三、宅基地使用人可能是房屋的共有人之一，但也有例外。宅基地使用人可能是房屋的最早建造人之一。但農(nóng)民之間可以買賣房屋形成房屋所有人與宅基地使用人不同、祖父母逝世將房屋留給孫子女房屋所有人與宅基地使用人不同、子女結(jié)婚后分家另立戶，老宅基地使用證與新建房屋主人不同的情況等。
我國(guó)一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級(jí)制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴(kuò)建的演變。金土地小編認(rèn)為，在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí)，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴(kuò)建等情況。首先，要確認(rèn)宅基地房屋的是屬于家庭共有還是夫妻共有。如果是家庭共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)該先進(jìn)行分家析產(chǎn)，確定出屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)份額。對(duì)宅基地房屋分割要比其他財(cái)產(chǎn)復(fù)雜，因?yàn)檎胤课莶荒芟蚣w組織以外的人出售，所有很難形成合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且涉及到農(nóng)村動(dòng)遷的情況，對(duì)該類房屋的處理沒有同意的處理規(guī)則，所以在產(chǎn)生糾紛后要把握主要情況靈活處理。其次，由村民委員會(huì)對(duì)其宅基地使用權(quán)進(jìn)行審核，審核通過的，將宅基地權(quán)屬及實(shí)際測(cè)量的面積予以公示；對(duì)在公示期內(nèi)無異議的，由村民委員會(huì)上報(bào)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）復(fù)核和備案，復(fù)核確定的宅基地權(quán)屬及面積作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)。
