問題詳情
養(yǎng)老地產(chǎn)會成為“雞肋”嗎？
提問者：030256
提問時間：2017-03-30 11:59
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
養(yǎng)老地產(chǎn)會成為“雞肋”嗎？
人口老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)小型化預(yù)示著中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的巨大發(fā)展?jié)摿?。然而前景是美好的，現(xiàn)實是殘酷的，養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有看上去的那么美好，甚至演變?yōu)橐粋€持續(xù)賠錢的生意。為什么養(yǎng)老地產(chǎn)如此舉步維艱？且聽金土地小編細(xì)細(xì)道來。
事實上，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨三大難以解決的難題。
難題一政策束縛：市場上很難找到適合做養(yǎng)老的土地
養(yǎng)老是從計劃經(jīng)濟(jì)到市場化過渡之痛！政府對養(yǎng)老的重視是近兩年的事情，尚未形成健全的養(yǎng)老政策支持體系；同時地方政府不愿意損失土地財政收入，對養(yǎng)老用地?zé)o法給予實質(zhì)性支持。因此低價土地或項目的難以獲取成為目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展盈利困難的根本。
難題二資金束縛：短錢長投的不匹配
養(yǎng)老屬于典型的長周期運(yùn)營項目，養(yǎng)老項目“長周期、低收益”特征明顯不符合金融支持體系的要求；短期銀行貸款資金與長期開發(fā)資金矛盾，導(dǎo)致地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進(jìn)行持有運(yùn)營，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪賣房概念；所以短錢長投的不匹配使得開發(fā)商不得不脫離養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)，逐漸走入死循環(huán)。
難題三客戶觀念束縛：老人購買力較弱，傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重
中國養(yǎng)老市場的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。“未富先老”意味著老人購買力有限，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復(fù)、治療等需求是真正的剛性需求。有限的購買力遇到對配套和服務(wù)的強(qiáng)需求，必然導(dǎo)致收支難平衡。而30-40后老人受“養(yǎng)兒防老“的傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老觀念束縛較為嚴(yán)重，無形中也為購買養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)置了重重心理障礙。
那么面對這些難點(diǎn)，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在哪里？金土地小編有以下幾點(diǎn)建議：第一，要以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，尋求多方合作降低風(fēng)險，同時必須構(gòu)建強(qiáng)護(hù)理的服務(wù)能力，這是未來核心競爭力；第二，探索多元化盈利點(diǎn)，降低風(fēng)險提升生存能力。例如在政策上可以爭取政策紅利，獲得相應(yīng)的補(bǔ)貼；第三，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤增長點(diǎn)，恰恰就潛伏在養(yǎng)老的后期服務(wù)鏈條中，因此養(yǎng)老地產(chǎn)要具有特色化的運(yùn)營服務(wù)以及差異化定位才能競爭中脫穎而出。
金土地小編認(rèn)為，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)看上去是個偽命題，但并不意味著養(yǎng)老地產(chǎn)會成為雞肋。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)不妨借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經(jīng)驗，再根據(jù)我國國情，合理調(diào)整建筑開發(fā)模式，形成適宜本土的養(yǎng)老地產(chǎn)。
