問題詳情
集體土地租賃有何隱患？
提問者：030196
提問時間：2017-03-14 15:39
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
我國的改革開放政策帶動了城市化的發(fā)展，而城市化的發(fā)展造成用地供需矛盾緊張。金土地小編調查發(fā)現(xiàn)，隨著城市化進程的推進和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，近年來在許多城鎮(zhèn)，尤其是城郊接合部，出現(xiàn)了農村集體土地自發(fā)或隱性變?yōu)榻ㄔO用地并進入市場流通的現(xiàn)象。
一、當前現(xiàn)狀
我國目前正處在從農業(yè)為主導的經(jīng)濟向工業(yè)和服務業(yè)經(jīng)濟轉化的過程。伴隨這一過程，城市住房和非農業(yè)用地的需求也隨之增加，大量的農業(yè)土地轉化為建設用地。
所謂的“土地集體所有”往往造成了鄉(xiāng)村干部的小團體所有，有的甚至成了個別鄉(xiāng)村干部的個人所有，造成了農村集體土地的“內部人”控制。有的“內部人”置集體利益不顧，為謀取小團體利益的最大化，憑借農村集體所有權，任意處置土地，造成農村建設用地私下交易大量發(fā)生。
二、集體土地租賃的隱患
（一）產(chǎn)權無保障，交易不安全。在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，仍然是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。
（二）耕地保護受到?jīng)_擊，耕地占補平衡難以實現(xiàn)。大量“以租代征”事實的發(fā)生，農村集體建設用地數(shù)量劇增，耕地甚至基本農田大量流失，國家無法切實控制住新增建設用地供給，長此以往國家糧食安全將受到威脅，耕地紅線將被突破。國家糧食安全和宏觀調控嚴重受影響。
（三）破壞了城市建設規(guī)劃。農村集體土地自發(fā)入市流轉具有自發(fā)性、盲目性，目前基本上還處于一種自發(fā)、無序、缺乏管理的狀態(tài)。在農地自發(fā)入市過程中，占用集體土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集體土地幾乎都是零星散碎地進入市場。農地的自發(fā)入市流轉，不能遵循市場經(jīng)濟規(guī)律重新配置，直接導致土地利用混亂。再加上，農地自發(fā)入市流轉游離于土地市場管理之外，土地隱形交易大量存在，尤其在城鄉(xiāng)接合部，不按規(guī)劃用地，亂搭亂建，造成田地結構和布局十分混亂。同時，這類土地的占用還給城市的后續(xù)發(fā)展埋下隱患，加大了今后城市規(guī)劃與建設的成本。
（四）破壞了土地市場公平機制，加大了土地市場管理的難度，不利于土地市場發(fā)展。
三、總結
傳統(tǒng)農業(yè)經(jīng)濟效益比較低下，加之農村干部群眾法律意識轉低，土地管理部門監(jiān)管不力等原因，導致農村集體土地租賃糾紛日益增多，農村集體土地租賃因此存在許多的隱患。為了合理利用土地，規(guī)范土地交易市場，切實保護耕地，國家實行土地利用總體規(guī)劃制度、土地用途管制制度、耕地特殊保護制度和土地執(zhí)法監(jiān)察制度。土地是一種重要的財產(chǎn)，但也是一種重要的自然資源，因此金土地小編認為限制是十分有必要的。
