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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷？
提問者：030169
提問時間：2017-03-06 15:59
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷？
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是法律允許的。但是不意味著，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就一定有效。那么，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷？土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在什么情形下會無效？金土地小編來告訴你！
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度：《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)?！?
一、金土地小編發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：
1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書；
2.合同簽訂后，當(dāng)事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；
3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的歸屬呢？
二、轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。金土地小編贊同這種觀點(diǎn)的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。
最后金土地小編提醒大家，上述有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力的問題，在實(shí)踐中只要合同內(nèi)容沒有涉及國家的禁止性規(guī)定的，都不會影響合同的效力哦~
