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農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓？
提問者：030169
提問時(shí)間：2017-02-23 09:22
問題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
宅基地，是農(nóng)民的“安身立命”之本，亦攸關(guān)著農(nóng)村發(fā)展的和諧穩(wěn)定，這也是國(guó)家政策和立法一直嚴(yán)格控制宅基地轉(zhuǎn)讓的原因。我國(guó)《物權(quán)法》中就記載著四條有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律中也有相關(guān)的規(guī)定。既然國(guó)家嚴(yán)格把控宅基地的轉(zhuǎn)讓，那究竟能否轉(zhuǎn)讓呢？
1、宅基地使用權(quán)的概念
在了解宅基地的轉(zhuǎn)讓時(shí)，我們必須要了解宅基地轉(zhuǎn)讓其實(shí)是轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)，而宅基地的使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。
它所具備的特點(diǎn)有：
(一)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織。
(二)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地。
(三)宅基地使用權(quán)具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣。
(四)宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)模蛑唤患{了極少的費(fèi)用。
2、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)所需具備的條件
所謂“無規(guī)矩，難成方圓”，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是需要具備相對(duì)應(yīng)的條件，而在條件具備的情況下，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是法律允許的。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，需要同時(shí)具備的條件為：
(一)轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如是一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，比如與其他近親屬合戶居住;
(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;
(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(四)轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。
(五)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓；
3、城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地的立法依據(jù)
人多地少是我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)狀，所以一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，目的就是為了防止部分農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而動(dòng)搖社會(huì)穩(wěn)定的根基。
我國(guó)立法禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地。不管是《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中所強(qiáng)調(diào)的：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！币只蚴恰锻恋毓芾矸ā分刑峒暗摹稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，都明確了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。
所以綜上所述，金土地小編自己總結(jié)出了一點(diǎn)：農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只允許發(fā)生在同集體的成員身上，而不是城鎮(zhèn)居民或者其他集體的居民身上。而且總有那么一大部分人，會(huì)在轉(zhuǎn)讓之后就開始后悔，所以我建議各位，宅基地轉(zhuǎn)讓需謹(jǐn)慎。
