問題詳情
土地證有什么作用？
提問者：0023006
提問時間：2016-06-29 17:38
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
土地證作用就是擁有該地塊的合法使用權，受法律的保護。土地證上會注明該土地的地理位置、用地性質(zhì)、用地面積、使用者等相關信息。土地使用者可以自己使用土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租或抵押。
下面是土地證的具體作用，在什么時候可以發(fā)揮它的作用：
(一)、所謂土地使用，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式，對土地進行的利用。根據(jù)物權理論，土地使用權是對國家或集體所有的土地的占有、使用、收益的權利，屬于用益物權，包括國有土地使用權和農(nóng)民集體土地使用權，但是根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此，以下所指的土地使用，主要指國有土地使用權的使用。
(二)、土地使用權的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租或抵押。
(1)、按約定或規(guī)定用途使用土地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。
(2)、土地使用權轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉(zhuǎn)讓應注意：(1)轉(zhuǎn)讓方必須按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地。例如，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于房屋建設工程的，需完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。(2)轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。(3)土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。(4)辦理過戶登記。(5)土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。(6)受讓方需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應依法辦理相關手續(xù)。(7)受讓方使用土地的年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
(3)、土地使用權作價出資。是指土地使用者依法將土地使用權評估作價后，作為資本出資或入股，用于合資、合作、聯(lián)營等，并按出資數(shù)額行使相應權利，履行相應義務的行為。如我國《公司法》規(guī)定，股東/發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權作價出資。《合伙企業(yè)法》規(guī)定，合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產(chǎn)權或其他財產(chǎn)權利出資。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。以土地使用權作價出資應注意：(1)依法對土地使用權評估作價。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，對作為出資的土地使用權，必須依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行評估作價。但是，根據(jù)《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，合伙人以土地使用權作價出資的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，或者由全體合伙人委托法定評估機構(gòu)進行評估。(2)辦理土地變更登記手續(xù)。如果土地使用者僅以土地使用權作為合作條件與他人合作、聯(lián)營的，土地使用權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，不用辦理變更登記手續(xù)。如果土地使用者以土地使用權作價向公司、企業(yè)法人投資或者與他方成立公司、企業(yè)法人等，則發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)讓，應辦理變更登記手續(xù)。
(4)、土地使用權抵押。是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。土地使用權抵押應注意：(1)土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物應隨之抵押。(2)抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。(3)應當辦理抵押登記。
(5)、土地使用權出租。是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃應注意：(1)出租人必須按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)和利用土地。(2)出租人應將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權同時租賃。(3)出租人和承租人應當簽訂土地使用權租賃合同。(4)承租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同的規(guī)定。(5)出租人應當辦理登記。
根據(jù)有關法律規(guī)定，除符合下列條件的以外，劃撥土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(1)土地使用權人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;(4)依法簽訂了土地使用權出讓合同，并向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金;(5)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準。
(三)、土地使用權的限制。是指土地使用者必須嚴格按照出讓合同約定或劃撥批準文件規(guī)定的條件、方式、用途等使用土地，違反了這些規(guī)定要承擔相應的法律責任。
(1).禁止閑置土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。為依法處理和充分利用閑置土地，切實保護土地，國土資源部于1999年4月28日發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，該辦法對閑置土地的情形、處置方案、土地閑置費、收回閑置的國有土地使用權程序及對閑置土地的利用等作了詳細規(guī)定，這里不再贅述。
(2).禁止擅自改變土地用途。根據(jù)《全國土地分類》(試行)，建設用地分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地等8大類32小類。土地使用權人應當嚴格按照出讓合同約定或批準文件規(guī)定的用途使用土地，確需改變土地用途的，應當經(jīng)有權機關批準，對未經(jīng)批準擅自改變土地用途的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款、無償收回土地使用權等處罰。
(3).禁止自行將土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。以劃撥方式取得的土地使用權，其轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押必須符合法定條件并經(jīng)有權機關批準，對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押的，由市、縣人民政府土地管理部門沒收非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。以出讓方式取得的土地使用權，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但是也要符合一定的條件，即轉(zhuǎn)讓方、出租方必須按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)利用土地，轉(zhuǎn)讓合同、出租合同、抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定，并且辦理土地登記手續(xù)。
(四)、土地使用權的終止。土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回或土地滅失等原因而終止。
(1).土地使用權期限屆滿。使用年限屆滿，土地使用者可以申請續(xù)期，但應依法重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。否則，土地使用者應當交還土地使用證，并依法辦理注銷登記，國家無償取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權。
(2).國有土地使用權的收回。為公共利益需要使用土地的;為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的;公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的;經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權，對因公共利益需要、實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建等原因而收回土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償。
另外，對于違反《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定，國家可以強制收回土地使用權，如依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地、臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地部門責令交還土地;已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。
(3).土地滅失?！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權因土地滅失而終止。土地滅失是指因地震、火山爆發(fā)、洪水等不可抗力導致土地實際使用價值的消失，致使土地使用者無法按照合同約定或批準文件規(guī)定的用途利用土地，從而終止土地使用權。對于劃撥土地，國家可以另行劃撥一塊土地給原土地使用權人使用。對于出讓土地，土地使用權人可請求退還土地滅失部分剩余年限的出讓金。
