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宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)注意什么?
提問者:0023227
提問時(shí)間:2015-09-14 11:34
問題分類:土地知識 > 專業(yè)知識
宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)注意什么?
現(xiàn)行立法嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的做法是不完全合理的。因?yàn)榉刹⒉唤罐r(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓,既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)椤暗仉S房走”是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則。如果禁止宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,權(quán)利人也會通過房屋轉(zhuǎn)讓的名義轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。更何況,如果宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn),從根本上不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。所以,從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出發(fā),完全禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不合理的。我們必須看到,宅基地盡管是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起,這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性。所以,筆者認(rèn)為,宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓。如果限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,就會使農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易,在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段,甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段,許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工,在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn),在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置,如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋,將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑,不符合“物盡其用”的原則。因此,法律雖不允許宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓和抵押,但應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租,對于出租的對象,在法律上也不應(yīng)當(dāng)有所限制。這樣,就會在一定程度上彌補(bǔ)不能自由轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的不利后果。
宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員以后,如果是按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)向集體補(bǔ)交適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)。有人認(rèn)為,宅基地使用權(quán)與成員權(quán)聯(lián)系在一起,帶有不定期的福利性質(zhì),公民取得宅基地支付的費(fèi)用很少,如果某個(gè)人取得多處宅基地使用權(quán),可能會損害其他成員的權(quán)利,對其他成員也不公平。這種觀點(diǎn)不無道理。正因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)確與成員權(quán)有一定的聯(lián)系,所以筆者認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),集體對轉(zhuǎn)讓房屋者要適當(dāng)收取一定的宅基地費(fèi)用。至于賣房后,農(nóng)村居民沒有房住怎么辦?依“一戶只能申請一處宅基地”的原則,凡已經(jīng)行使了宅基地申請權(quán)且取得了宅基地,在轉(zhuǎn)讓房屋后又無房住者,應(yīng)不能再申請取得宅基地,只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申請權(quán)的,即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者,轉(zhuǎn)讓房屋后無房住時(shí),如果再申請宅基地,因?yàn)槭浅醮紊暾堈?,所以?yīng)給予批劃宅基地。