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農(nóng)村土地問題
提問者：loveBB4ever
提問時間：2015-07-31 13:12
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
我想了解一下關(guān)于農(nóng)村土地問題的法律。請大神幫忙指點
農(nóng)村土地問題實際是三大土地問題：第一是承包經(jīng)營土地問題；第二是農(nóng)村建設(shè)用地問題；第三是宅基地問題。物權(quán)法在這三個集體土地的改革或者流通的問題上采取了謹慎的態(tài)度，既保持現(xiàn)行土地法規(guī)定的現(xiàn)狀，但又留有了余地，為將來一些地方進行試點和改革留下了充分的空間。
那么對這三種土地的權(quán)利應該怎么看呢？
第一，對于承包土地上的土地承包經(jīng)營權(quán)，物權(quán)法雖然沒有明確規(guī)定可以用于入股出資，但是在物權(quán)法對土地承包經(jīng)營權(quán)的界定中包含了一個“等”字，可以理解為并不禁止。而且農(nóng)村土地承包經(jīng)營法中也沒有禁止入股，但有一條限制，就是用途不能改變。所以從這一點上說，重慶方面的規(guī)定并不算是創(chuàng)新，創(chuàng)新之處在于擴大了對“農(nóng)業(yè)經(jīng)營”的理解。我認為這樣理解完全正確。過去理解農(nóng)業(yè)經(jīng)營就是農(nóng)業(yè)用地，就是種地，當然也包括用于畜牧業(yè)和林業(yè)等，現(xiàn)在重慶將它擴展到了可以辦農(nóng)民專業(yè)合作社，農(nóng)民專業(yè)合作社法去年已經(jīng)通過了，專業(yè)合作社可以進行農(nóng)產(chǎn)品加工合作，甚至也可以搞信用合作社、消費合作社，只要是服務于農(nóng)業(yè)，應該對農(nóng)業(yè)用地的農(nóng)業(yè)目的作更廣泛的解釋。但是，現(xiàn)在的問題是，如果擴大到拿土地承包經(jīng)營權(quán)入股搞企業(yè)、搞商業(yè)，甚至開發(fā)商品房可不可以呢？我看完全可以在重慶小范圍內(nèi)搞搞試點。
當然，對于擴大農(nóng)業(yè)用地的解釋，仍然應該有底線，因為終究還有保護耕地的限制，現(xiàn)在不是在提要死守18億畝耕地這條紅線嗎？太放開了，底線就難說了，這一點要注意。
第二，在農(nóng)村集體土地上能不能搞建設(shè)，這也是一個爭論比較大的問題。重慶這次倒沒有涉及這方面的問題。我覺得在條件成熟的地方完全可以試試。按照現(xiàn)行土地管理法，這些土地只能用于村里自己的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益設(shè)施、學校和養(yǎng)老院。現(xiàn)在的問題是，對于農(nóng)村的建設(shè)用地，其用途能不能再擴大？能不能不僅限于自己的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村內(nèi)設(shè)施？為什么不能把這部分地用來投資？為什么不能跟人家合資搞一個先進的技術(shù)企業(yè)？我覺得在這點上可以也應該逐步放開。
最近，爭議最大的就是農(nóng)村集體土地能不能蓋商品房賣的問題，也就是“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”問題?，F(xiàn)在有一種呼聲，要求“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房子能夠按照正常產(chǎn)權(quán)辦理，這個弄不好很危險?？墒且辉试S的話，實際上利用農(nóng)村集體土地蓋商品房已經(jīng)大量存在。農(nóng)民完全有理由問：我們自己的集體土地所有權(quán)，為什么不能用來蓋房子？老百姓可以說，我是低收入者，我買不起每天上漲的商品房，我只能買個“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房住，若這也不讓住，是不是太說不過去了？所以，現(xiàn)在看起來城市人買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”房的居住權(quán)并不能一個“禁”字了之，我們必須承認其中的合理性?，F(xiàn)在的底線是在二級市場這類的房子產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，可老百姓說了，我買房子就圖有個地方住，你不讓我賣就可以，但我死了以后能不能繼承呢？按現(xiàn)行法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門不可能給這樣的房子辦理變更，怎么辦？
小產(chǎn)權(quán)房問題其實涉及到一個更大的問題：農(nóng)村土地增值以后利益歸誰的問題。這不光需要法學家的智慧，也需要經(jīng)濟學家的智慧。在物權(quán)法的討論過程中就有兩種意見：一種意見認為，農(nóng)村土地之所以升值那么快，就是因為城市建設(shè)發(fā)展，國家經(jīng)濟發(fā)展，好比地鐵修到你那兒了，高速公路修到那兒了，水電修到那兒了，上下水道修到那兒了，集體土地的價格也就上來了，要不然這個地能值多少錢呢？這些土地的增值完全是靠城市投資形成的，按經(jīng)濟學上的原理，土地增值是投資使然，級差地租應歸投資者享有，因為不是土地本身質(zhì)量的好壞引起的增值，而是因為投資引起的土地價格上漲，所以增值部分應該歸投資者。當然也有人主張，這樣不行，集體土地增值收益為什么農(nóng)民就不能獲得呢？所以我覺得這個問題最終還在于如何分配其中的利益。我覺得對于增值部分，有一部分利益肯定要歸農(nóng)村集體土地所有人，一部分可以采取土地收益稅的辦法解決，我覺得這樣可能更好。在這個問題上，我看也完全可以讓重慶搞試點，在允許在農(nóng)村集體土地上蓋商品房的同時，征收特別的土地增值稅，看看通過土地增值稅的辦法能不能解決，可以試試。
第三塊是農(nóng)村宅基地。對于宅基地如何利用，恐怕爭論得更厲害。在這個問題上，我們法律上的規(guī)定就有矛盾的地方。比如物權(quán)法規(guī)定房子可以抵押，但同樣在另一條又規(guī)定宅基地不得抵押，如果是宅基地上的房子拿去抵押了，那必然涉及到宅基地，但是農(nóng)村宅基地按規(guī)定是不允許動的。這個問題從法律上講，本身就是矛盾的，房子流轉(zhuǎn)必然連著宅基地，但你又不允許動宅基地，后來變成了更具體的禁止性規(guī)定，比如城里人不得到農(nóng)村買房子，引來一大堆意見。為什么農(nóng)民自己的房子就不讓賣？不允許農(nóng)民對自己的房屋有任何的處分權(quán)，如不能轉(zhuǎn)讓或者抵押，這過分限制了農(nóng)民的權(quán)利，他最大的財產(chǎn)就是這個東西了。這個問題怎么辦呢，我也希望重慶拿出一個試點的辦法來。
廣東最近提出一個辦法，就是宅基地上的房子可以轉(zhuǎn)讓，連帶宅基地上的土地使用權(quán)也可轉(zhuǎn)讓，惟一的重要條件就是轉(zhuǎn)讓后不能再申請任何宅基地。如果真這樣，這條就必須把牢。至于城市的人到農(nóng)村買荒山、荒地和灘涂就更可以鼓勵了。首先它們不是耕地和基本農(nóng)田，既可以轉(zhuǎn)讓，又可以出資，在荒山、荒地搞個別墅或者游樂場所有何不可？所以我認為在這些問題上應該進行改革，也給農(nóng)民更多的自主權(quán)，給他們更多收益權(quán)，這樣才可以使農(nóng)村富裕起來。但是又不能影響幾個大原則，土地用途的變更，土地量的控制等等，這些東西都要掌握好。
最后我要說，任何改革都會面臨一個兩難命題：一方面要依法治國，另一方面要不斷改革，而改革就肯定要對現(xiàn)有的制度和法律有所突破。怎么辦？我認為，把握住兩點最為根本：一是依法治國是前提，現(xiàn)行的法律，不能隨便變動和突破，如果大家都以改革為名各行其是是不行的；二是改革必須有真正意義上的法律授權(quán)，否則不能輕易都談突破，大家都突破還了得，法律就沒有權(quán)威性了。
