問(wèn)題詳情
工業(yè)用地如何改住宅用地
提問(wèn)者：01200
提問(wèn)時(shí)間：2014-08-18 17:01
問(wèn)題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
正常情況將工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟：
1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，需
要土地部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見(jiàn)
2、步驟：如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地
出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，
工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問(wèn)題就是，
按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則（如果不想交差
價(jià)，那就另當(dāng)別論了）。
但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對(duì)這一原則的理解程度
和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)
交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即
可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來(lái)，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)
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策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如 “必須招拍掛”等等。但是“必
須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果
是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性
要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥
用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。
司法解釋：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管
理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2003]70 號(hào)）第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出
讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)同意，由國(guó)土
資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?
3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門(mén)聯(lián)系，
由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)
司法解釋：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土
地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得
出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)
規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！?/div>
