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如何購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地?
提問(wèn)者：0131066
提問(wèn)時(shí)間：2015-03-11 13:43
問(wèn)題分類(lèi)：土地知識(shí) > 專(zhuān)業(yè)知識(shí)
如何購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地?
1、首先你是非農(nóng)業(yè)戶口的話，你是沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地建宅基地的。即使簽了協(xié)議，進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，也是不合法，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。2、如果你是該集體組織成員，依然是農(nóng)業(yè)戶口的，可以向當(dāng)?shù)卣畤?guó)土部門(mén)申請(qǐng)宅基地。我提供以下資料，僅供參考：1）宅基地 是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。2）農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地： （一） 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的； （二） 外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的； （三） 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。 3）農(nóng)村村民占用農(nóng)用地建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)由縣（市）土地行政主管部門(mén)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。還提供一篇論文給你： 本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押?jiǎn)栴}作一粗淺探討。本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)J(rèn)為按現(xiàn)有農(nóng)村實(shí)際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑪U(kuò)大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，認(rèn)為，我國(guó)人多地少，農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未形成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)宅基地，否則會(huì)與我國(guó)現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于保護(hù)農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，本文觀點(diǎn)認(rèn)為可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)探討抵押，并且圍繞能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，盡可能發(fā)揮宅基地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有作用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押?jiǎn)栴}，在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以前，理論界及司法實(shí)踐中有較多爭(zhēng)論?，F(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實(shí)踐中對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認(rèn)識(shí)。本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押?jiǎn)栴}作一粗淺探討。 一、 宅基地使用權(quán)的法律特征 (一)、用益物權(quán)屬性。 所謂宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。 《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權(quán)屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時(shí)，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體所有的進(jìn)一步規(guī)定。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對(duì)宅基地的獨(dú)占權(quán)。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。 權(quán)利屬性符合對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國(guó)成立以來(lái)，在中國(guó)土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度。 (二)、主體具有特定身份性 基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但國(guó)家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地?cái)?shù)量不可能是無(wú)限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)是針對(duì)農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，有權(quán)取得宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。因此，宅基地使用權(quán)具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。 (三)、權(quán)利行使受限性。 《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財(cái)產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣(mài)、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。另外，宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應(yīng)的程序，從我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地使用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個(gè)步驟，即使用權(quán)申請(qǐng)、土地使用權(quán)人同意、行政審批。 《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來(lái)的宅基地和村內(nèi)空閑地。”因此，宅基地使用權(quán)權(quán)利行使受到限制，有別于土地使用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。 二、 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動(dòng)力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長(zhǎng)期居住后，便要賣(mài)掉農(nóng)村的房屋，宅基地使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)讓。就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問(wèn)題。 (一)、同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題 關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多體現(xiàn)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑔为?dú)就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實(shí)踐中并不多見(jiàn)，但農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，同村村民之間可以自由轉(zhuǎn)讓宅基地。理由是依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對(duì)同村村民之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無(wú)規(guī)定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時(shí)必須同時(shí)具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毰c合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。受限制轉(zhuǎn)讓的理由是:(1)目前有的集體經(jīng)濟(jì)組織基本沒(méi)有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地”多數(shù)是指批準(zhǔn)村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來(lái)建房，因此村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃難以執(zhí)行，土地浪費(fèi)較大。(2)用地指標(biāo)少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計(jì)擴(kuò)大宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴(kuò)大宅基地的現(xiàn)象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。(3)因?yàn)槔^承、流轉(zhuǎn)、分家等原因，已經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量十分不均衡。 對(duì)于上述兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)符合我國(guó)法律規(guī)定和現(xiàn)有國(guó)情，第一種觀點(diǎn)雖然鼓勵(lì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，卻沒(méi)有充分考慮我國(guó)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地總量不足的實(shí)際，若對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地沒(méi)有限制，會(huì)出現(xiàn)少數(shù)人擁有多處宅基地的問(wèn)題。其他成員在沒(méi)有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀點(diǎn)限制條件過(guò)分嚴(yán)格，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)若有成員要轉(zhuǎn)讓其使用的宅基地，按照第二種觀點(diǎn)所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競(jìng)買(mǎi)局面，會(huì)成為單一的買(mǎi)方市場(chǎng)，不利于充分保護(hù)出讓人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此筆者建議適當(dāng)放寬同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項(xiàng)限制條件“受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件”，放寬為受讓人現(xiàn)有住房和宅基地不超過(guò)二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在肯定現(xiàn)有農(nóng)村存在合理的收入差距的同時(shí)，促進(jìn)有限的宅基地資源合理的
