問題詳情
我國國有土地使用權(quán)有哪些類型？
提問者：xiong00020
提問時間：2015-02-09 15:07
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
根據(jù)我國的土地使用制度，國有土地使用權(quán)可以與土地所有權(quán)相分離，國有土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入市場出讓轉(zhuǎn)讓。按用途劃分，可以劃分為國有農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，國有未利用地一般不確定使用權(quán)人。其中，依據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，國有農(nóng)用地可以依法承包給單位或者個人，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。對于國有建設(shè)用地，國家可以將通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定給單位或個人使用。與此相對應(yīng)，單位或個人取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)取得方式的不同，可分為國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、承租國有建設(shè)用地使用權(quán)和作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)。（1）國有土地使用權(quán)劃撥與劃撥土地使用權(quán) 國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交給使用者使用的行為。國有土地使用權(quán)劃撥必須依法報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。國家對于劃撥用地范圍有嚴(yán)格限制，《中華人民共和國土地管理法》第54條明確規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。根據(jù)上述法律的規(guī)定，國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號），對上述可以劃撥的四類用地范圍進(jìn)行了具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可以劃撥方式提供。 土地使用者通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)。除了經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，土地使用者在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用但未繳納有償使用費(fèi)所取得的國有土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)外，其他因歷史原因，單位和個人以各種方式依照法律和有關(guān)政策取得的國有土地使用權(quán)，但未向國家繳納土地有償使用費(fèi)用的，也應(yīng)視為劃撥土地使用權(quán)。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。 劃撥土地使用權(quán)人，必須嚴(yán)格按照《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來使用土地，不得擅自變更。確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，空地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押。報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國務(wù)院的規(guī)定將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所獲得的土地收益上繳國家或作其他處理。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理出讓的情況主要有繼續(xù)劃撥、作價出資、入股等幾種。對于房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓，國家通過法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓，因此轉(zhuǎn)讓時無需再分別辦理審批手續(xù)，只要按規(guī)定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但需要將其中的土地收益上繳國家。房屋可連同占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押，但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)首先從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價款后，抵押權(quán)人方可有限受償。 需要說明的是，劃撥土地使用權(quán)當(dāng)然也屬于土地使用權(quán)人的法定財(cái)產(chǎn)權(quán)益，與出讓土地使用權(quán)相比，這是一種不完全權(quán)益，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入資產(chǎn)。土地使用者依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金。（2）國有土地使用權(quán)出讓和出讓土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。土地使用權(quán)出讓，必須由土地所在地的市、人民政府縣有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公布，并具體組織實(shí)施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計(jì)劃，會同城市規(guī)劃等部門共同擬訂出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實(shí)施。 根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 國有土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。市、縣人民政府土地行政主管部門通過拍賣、招標(biāo)、掛牌或者協(xié)議方式確定土地使用者后，應(yīng)當(dāng)與土地使用者簽訂書面出讓合同。出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公開。 出讓土地使用權(quán)是土地使用者通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)依照其與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，按時付清全部土地使用權(quán)出讓金，并依法向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，依法取得出讓國有土地使用權(quán)。 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和條件開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 在土地出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（3）國有土地租賃與承租土地使用權(quán) 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地。國有土地租賃，可以采用采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，經(jīng)營性土地使用權(quán)租賃，必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。 國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。 國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)土地市場狀況評估后通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌方式確定，也可根據(jù)城市基準(zhǔn)地價制訂各區(qū)域分用途的基準(zhǔn)地租標(biāo)準(zhǔn)。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。 土地使用者通過國有土地租賃方式取得的國有土地使用權(quán)為承租土地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國有土地使用證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。 承租土地使用權(quán)人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租土地使用權(quán)人與國家之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。承租土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。 國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。 承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。 承租土地使用權(quán)是一種土地使用權(quán)，權(quán)利人有使用、收益和部分處置權(quán)，當(dāng)然就應(yīng)有相應(yīng)的價格（尤其對于長約年租制而言），例如，出租人將租約未到期的承租土地使用權(quán)提前收回時，必須給予承租人補(bǔ)償；承租土地使用權(quán)人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（民間稱頂讓）時往往可取得一定的權(quán)利金等。判斷承租土地使用權(quán)有價具體可從實(shí)際繳納租金與市場租金的關(guān)系進(jìn)行分析，對于國有土地租賃，如果承租土地使用權(quán)人實(shí)際支付的租金比市場租金低（絕大多數(shù)情況，尤其對于承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的情況），使用權(quán)人就會獲取一定的租金凈收益；即使當(dāng)時實(shí)際支付租金與市場租金水平一致，由于租金要3－5年才調(diào)整一次，當(dāng)市場租金上升而實(shí)際租金尚未調(diào)整或者租金的調(diào)整趕不上市場租金的上漲時，二者之間就會有差值；此外，承租土地使用權(quán)人還有一些其他的優(yōu)先權(quán)，如在租約期間可以優(yōu)先取得出讓權(quán)，在租約到期時可以優(yōu)先續(xù)約等，因此，承租土地使用權(quán)是有價的。承租土地使用權(quán)價格的評估和確定，一般可以采用市場比較法或收益還原法。此時的收益還原法，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原利率還原求取相應(yīng)的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值。（4）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）與作價出資（入股）土地使用權(quán) 國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為投資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金。 國有土地使用權(quán)作價出資（入股），應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地使用權(quán)價格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。鑒于作價出資（入股）后相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為價值形態(tài)的資本金或股本金，國家將以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營，因此，對這種特殊的土地配置方式應(yīng)當(dāng)限定其適用范圍：必須是具有國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)資格的國有企業(yè)改制涉及其使用或其全資子公司使用的生產(chǎn)經(jīng)營性國有劃撥土地,方可采用此方式配置。根據(jù)政企分開的要求，土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股權(quán)，一般要按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 作價出資（入股）土地使用權(quán)是土地使用者通過國家作價出資（入股）方式取得的國有土地使用權(quán)。作價出資（入股）土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)與出讓土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)一致，在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租、抵押等。
