問題詳情
不動產登記制度？
提問者：3244
提問時間：2014-07-31 18:14
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
所謂不動產登記就是指經權利人申請國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。換言之，不動產登記是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依照法定的程序進行登記。從登記的內容上看，主要包括物權的取得和物權的變更兩部分。嚴格地說，對不動產登記程序、登記申請人、登記機關、登記請求權、登記的事項、登記的審查等問題都必須有專門的法律規(guī)定。但在我國，有關登記的法律卻一直處于空白狀態(tài)。特別是反映物權權屬狀態(tài)的《物權法》遲遲未能出臺，使我國的不動產登記制度一直處于一種無序的狀態(tài)，給社會主義市場經濟中的交易行為帶來了很多不安全的因素。特別是近幾年來的商品房開發(fā)、商品房買賣，更出現(xiàn)了一房多賣，交了款卻無房，有房無產權證，某些不法開發(fā)商更是一方面將房屋出售給售房者，另一方面又將房屋的產權證拿到銀行去設立抵押貸款，騙取銀行資金。如此林林總總，已經嚴重地影響了社會主義市場經濟的建設，同時也給社會帶來了許多不安定的因素。因此建立符合我國國情的不動產登記制度，已經是刻不容緩的事實。本文作者試圖通過對登記制度的功能、建立統(tǒng)一的登記機關、實行登記機關的實質審查制度、對登記的效力、登記機關的責任制度等方面加以論述，從而揭示建立適合我國國情的不動產登記制度的制度模式。
二、不動產登記的功能分析
對于不動產登記制度的功能，無論是英美法系還是大陸法系，對該功能皆有一致的認同，即公示功能和公信功能兩個方面。具體體現(xiàn)在以下方面：
1、物權設立的公示功能
除了極少數(shù)法定物權以外，物權的產生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權制度也不存在，即使當事人之間存在協(xié)議，該協(xié)議也只能在當事人之間生效，不能對抗第三人。物權的產生與設立的公示是不可分離的，設立公示是物權產生的重要條件，只有建立完備的公示制度,才能使當事人明確哪一些物權已經設立。如果當事人通過合同約定設立某種物權，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權并沒有產生。設立的登記不僅可以彰示物權的產生，而且有助于解決物權的沖突，這就是說在同一物之上存在兩個以上的物權時，應當以登記的時間的先后來確定應當確認和保護哪一項物權。在債權與物權的劃分上，很明顯登記制度表明的是物權關系，而非債權關系。
2、物權變更的公示功能
如果某種物權雖然已經發(fā)生了變動，但沒有通過公示予以彰示，人們沒有理由相信此種物權又發(fā)生了變動。這就是說，由于沒有辦理登記手續(xù)。因此不能對抗第三人。從法律效果上來看，只要作為公示內容的物權現(xiàn)狀沒有變動，便可以視為物權變動未曾發(fā)生。反過來說，如果登記記載某項物權已經發(fā)生變動，但事實上并沒有變動，也可以認為物權已發(fā)生變動。例如，甲乙雙方在訂立了房屋買賣合同后，雙方并沒有實際交付價款和交付房屋，但已經辦理了房屋登記過戶手續(xù)，對于公眾來說，人們可以認為該房屋的所有權已經發(fā)生了轉移。
3、權利正確性的推定功能
在一般情況下，登記權利人與事實權利人都是一致的，但在某些情況下由于登記發(fā)生錯誤或者其它原因，也可能會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，在此情況下，應推定登記所記載的權利人便是法律上的真正權利人。在交易過程中，任何交易當事人都只能相信登記而不能相信其它證明。如果第三人相信登記有記載的內容，與登記記載的權利人發(fā)生交易，即使登記所記載的權利人與實際的權利人不一致，也仍然應當保護善意第三人的利益。對于登記所記載的權利人與實際權利人不一致時，有關當事人必須依據法定的程序請求更正。
4、對登記所記載內容的信賴
由于登記具有公信力，登記記載的內容即使發(fā)生錯誤，但因為信賴公示內容而發(fā)生交易的當事人，其信賴應當受到保護。在登記內容沒有依據法定程序更正以前，登記所記載的權利對相對人就應當認為是真實的權利。他人就不必再花費一定的交易成本和時間精力，在調查了解標的物的權利狀況以及真正的權利人，也不必因此而擔心在受讓該標的物以后可能會受到第三人的追及。只要基于公示所彰示出來的權利和內容并基于對公示的內容的信賴而從事了交易行為并受讓了財產，此種交易就不應該被宣告無效，財產也不應當被追奪。另外，凡是信賴登記所記載的權利人而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或者應當知道不動產登記簿記載的權利人并非真正的權利人時，都應當推定其具有善意。再則，在保護相對人的此種信賴利益時，法律所保護的是善意的相對人，而并非保護惡意的相對人，如果某人明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利人并非真正的權利人，而仍然與之進行交易，此種交易不受法律保護。
三、我國不動產登記制度的完善
1、建立統(tǒng)一的登記機關
登記機關就是指專門從事登記職能的特殊部門。在我國，根據不動產性質的不同，其不動產物權的登記主辦機關也不同，產生這種登記多頭負責的狀況的主要原因是因為我國登記制度是與行政管理部門的設置和職權結合在一起的，如土地由土地管理部門管理，土地使用權登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理，產權登記也在該部門進行。
登記多頭負責所產生的弊端是：第一，因登記機關分散，不利于有關交易當事人查閱登記，很難給交易的當事人提供全面的信息。第二，為有關當事人進行登記造成極大不便。第三，分散的登記制度也造成了房、地分別抵押和房產重復抵押的現(xiàn)象。例如，某人獲得一塊土地的使用權，將該土地抵押給甲并在土地管理部門登記，房屋建好后又在房產部門將房屋抵押給乙，兩個抵押權發(fā)生沖突。第四，多頭負責也造成登記程序及效力不完全相同，從而給不動產交易帶來了不少障礙，給正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登記機關為了獲取部門利益，爭相登記，重收費而輕審查，致使登記公示制度流于形式。因此建立
統(tǒng)一的登記制度是我國的當務之急，而建立統(tǒng)一的登記制度首先就是要統(tǒng)一登記機關。目前，世界各國關于不動產的登記由三種機關負責：一是由司法機關主管，二是由專職機關主管，三是由房地產行政管理部門負責。
結合我國實際，筆者認為，我國不適合采用司法機關登記制度，這是因為一方面，我國各級法院承擔著繁重的審判任務，如果讓它承擔繁重的登記工作，未免負擔過重，尤其是讓它承擔登記的實質審查工作。另一方面，在物權發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，然而如果由法院進行登記，登記的結果必然對法院最后的裁判產生影響。也就是說，即使登記發(fā)生錯誤，法院也可能不會輕易改變其登記的錯誤。而且由于法院及其工作人員的過錯造成登記錯誤，要依法追究法院自身的責任，對于法院來說也很難處理。
建立統(tǒng)一的登記機關應確定不動產登記的性質。在我國登記具有一種行政監(jiān)督的作用，不動產登記是國家對不動產市場進行監(jiān)督管理的重要手段，因此登記要與對不動產的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起，據此筆者認為，在我國登記職能無論是由專職機關行使，還是由房地產行政管理部門行使都具有一定的合理性，關鍵是負責登記的行政機關必須統(tǒng)一，不能實行多頭負責。
2、實行登記機關的實質審查制度
確立何種審查制度就是確立登記機關的何種職責。目前，我國登記機關完全采取的是一種形式的審查，加上登記機關不統(tǒng)一，以至于造成登記所記載的內容常常出現(xiàn)錯誤。在實踐中，如果登記的內容發(fā)生過多錯誤，將損害登記制度應有的功能。因為，一方面如果登記內容經常發(fā)生錯誤，交易當事人經常依據錯誤的信息發(fā)生交易，過多的登記錯誤會使人們越來越不愿意去查閱登記簿，為了保證交易的安全，相對人寧愿自己去調查，這樣必然給交易造成極大的妨礙。另一方面，登記如果發(fā)生過多的錯誤，登記產生的公信力將會使真正的權利人受到損害。
實行登記的實質審查，就是說登記機關在接收了當事人的登記申請后，就應當對登記的內容進行詢問和調查，以確保登記內容的真實性，為此在法律上應當賦予登記機關一定的調查職權，筆者認為法律應規(guī)定登記機關享有下列權限。
(1) 詢問申請人
(2) 要求申請人提交必要的相關材料
(3) 查看不動產的實際狀況
(4) 對申請人提交的文件的真實性進行調查
(5) 對提供虛假證明的行為人進行處罰。登記機關有足夠理由認為權屬存在爭議或者內容失實的，可以不予辦理登記。在我國房地產市場不斷發(fā)展的情況下，房地產交易日益頻繁，更加要求登記的準確性，因此建立登記實質審查制度勢在必行。
3、統(tǒng)一不動產登記的法律效力
不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采用此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。
另外，對不動產物權登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。我國立法一向采納登記要件說，即不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。這一學說賦予登記較強的法律效力，這對于我國日益發(fā)展的房地產業(yè)來說，有利于其健康發(fā)展，有利于政府對其進行監(jiān)督。
4、完善登記機關的責任制度
建立一種制度其核心問題便是責任的承擔問題，建立統(tǒng)一的登記機關并賦予該機關相應的職能權利。但與權利相對應的責任如何匹配呢?由于登記機關的性質有別于贏利性的企業(yè)，又有別于行政、司法機關具有的獨特功能，因此對其責任的分擔存在很多不同的處理方式，在世界各國，因其法律制度、政治、經濟文化的差異，而有許多不同的規(guī)定。
在我國，登記機關在登記時經常出現(xiàn)錯登、漏登、重復登記及登記資料的遺失，致使相關當事人損失慘重，而登記機關卻從不承擔相關責任。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現(xiàn)象。首先，登記機關僅僅只享有收費的權利，而不對錯誤登記的后果負任何責任和義務，損害了當事人的合法權益，對當事人而言是極不公平的。這種權利義務不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔一定的責任和義務，這才能體現(xiàn)權利和義務對等的原則。其次，登記機關對登記內容不承擔任何責任，不利于加強登記機關的責任感，登記機關就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務。再者，這種只有權利而不承擔義務的做法在實踐中已經產生了很多問題，如本屬于法人的不動產，卻被法人中的個人以自己名義進行登記，然后拿去買賣、抵押;土地使用權已被法院查封，卻依然能辦理抵押權登記，一旦抵押權人在法院訴訟時，如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議，其抵押權的實現(xiàn)就會落空，而登記機關對此卻不承擔責任。更有甚者，由于我國經濟處于轉型時期，各種財產權制度剛剛興起，既無經驗也無相關東西借鑒，因此登記狀況令人擔憂，登記機關的少數(shù)工作人員更是利用登記制度上的缺陷，與外界惡意串通，故意虛假重復登記。另，在改革開放后，各地政府為了發(fā)展經濟，制訂了本地的一些政策，對許多不符合登記條件的物權，也給予登記。如土地使用權，有些房地產開發(fā)商在未交足或只交了很少一部分土地出讓金的情況下，仍然能堂而皇之的辦理了土地使用權證，同時某些不法開發(fā)商利用該土地使用權證到銀行辦理抵押貸款。如果開發(fā)商守信譽則不會出現(xiàn)什么問題，但有的開發(fā)商惡意經營，造成了不僅國家的土地出讓金無法收回，銀行的貸款也根本無法收回后果。因此，在社會經濟生活中產生這些糾紛和問題，歸根結底都應當是登記制度不規(guī)范，政府的行政行為不規(guī)范所造成的。
根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發(fā)生錯誤，也就是交易基礎發(fā)生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。因此有關不動產登記機關應承擔相應的賠償責任，同時登記機關應建立責任追究機制，登記官員對登記內容不承擔任何責任，就很難有壓力和動力來履行審查義務。由于登記官員不認真負責而出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時，應根據行為性質、行為后果酌情給予警告、處分，直至開除公職。由于登記官員與他人相互勾結、惡意串通，給國家、集體或有關當事人利益造成重大損失時，應該追究登記官員的刑事責任。在登記機關對外履行賠償責任后有權向登記官員(及與其勾結的當事人)追究責任，行使追償權要求其承擔一定賠付義務。只有建立一套合理的責任追究機制，才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。我國臺灣土地法第68條規(guī)定：“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。”綜上，筆者認為登記機關應對下列情況承擔責任。
(1)登記機關有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學者認為登記機關應當在有“重大過失”時承擔責任，如果是因為一般的甚至輕微的過失而發(fā)生登記錯誤，不應該使登記機關承擔責任。但是，登記機關的一般的或輕微的過錯也并不代表其造成的損害后果就一定很小。因此，登記機關承擔責任與否，應看其是否有過錯及其過錯是否給當事人造成損失，并不能以過錯大小來加以區(qū)分。
(2)違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當理由拖延登記時間、無故拒絕有關當事人的正當?shù)牟樵兊怯浀恼埱?、有限公開登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。由于登記機關的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當事人造成損害的，應當賠償。
(3)登記官員與他人相互勾結、惡意串通，造成當事人損害的，依民法通則的相關規(guī)定應首先由登記機關對自己工作人員的故意侵權行為承擔責任。
(4)如果登記機關為執(zhí)行上級機關、其他機構或有關領導人員的指令等外來干涉而進行了錯誤的登記，仍然應當理解為登記機關的過錯。對于這類過錯，為了及時救濟，登記機關應先行承擔責任，然后再由登記機關系統(tǒng)內部平衡其各自的責任。
從以上情況可以看出，由于登記機關的過錯，造成相對人損失的，應當承擔責任。但是如何承擔責任呢?或者說如何賠償損失呢?從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也應仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應包括以下部分：(1)登記機關可以共同向保險公司投保，設立責任保險。投保費用應每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應確定。(2)國家和地方政府每年應在財政預算中劃出一部分作為賠償基金。(3)登記機關可以依法行使追償權，以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過錯而造成當事人的損失，登記機關在先行賠付之后，應按賠償額的一定比例要求登記官員承擔民事責任，其大小比例應依達到足以警示登記官員的標準來劃定。如果是登記官員與有關當事人惡意串通，進行虛假登記，給他人帶來利益損失時，登記機關首先應對受害人承擔賠償責任，而后應要求登記官員與有關當事人就全部賠償額負連帶清償責任。(4)提高登記機關工作人員的素質，加強業(yè)務技能培訓和職業(yè)素養(yǎng)的培訓。
綜上，建立健全和完善我國不動產登記制度，是建立社會主義市場經濟制度的主要制度保證，也是社會法律制度的重要組成部分。因此，探索建立適合我國國情的不動產登記制度是十分必要的。
