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小產(chǎn)權(quán)房具有什么的特點(diǎn)
提問者：sxl4602
提問時(shí)間：2014-11-27 08:40
問題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
小產(chǎn)權(quán)房具有什么的特點(diǎn)
小產(chǎn)權(quán)房的特征
小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，它是從現(xiàn)實(shí)生活中衍生出來的概念。所謂小產(chǎn)權(quán)房，就是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上的商品性質(zhì)的房屋，房屋建設(shè)目的是為了出售，而購(gòu)買者是非本村集體經(jīng)濟(jì)組織的城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)村人口。
(一)小產(chǎn)權(quán)房法律屬性
目前國(guó)家不承認(rèn)購(gòu)買者的所有權(quán)，購(gòu)買人不能取得國(guó)家發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，相對(duì)于符合國(guó)家法律、能夠取得房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證的商品房，上述類型的非法建設(shè)由于沒有經(jīng)過政府征地和土地出讓手續(xù)，因此無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，只能取得鄉(xiāng)、村一級(jí)組織發(fā)放的不被國(guó)家承認(rèn)的所謂產(chǎn)權(quán)證書，所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房我們要有一個(gè)準(zhǔn)確的法律界定，小產(chǎn)權(quán)房它實(shí)際上是一個(gè)無產(chǎn)權(quán)房。之所以說它是無產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)槲覀冎牢覀兤綍r(shí)買的商品房是有兩證的，一個(gè)是房屋所有權(quán)證，還有一個(gè)是土地使用權(quán)證。而對(duì)現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權(quán)房，這兩個(gè)證都沒有，沒有進(jìn)行土地的登記也沒有進(jìn)行房屋的登記。所以實(shí)際上這樣的房屋是沒有任何產(chǎn)權(quán)的。所以準(zhǔn)確地說，產(chǎn)權(quán)對(duì)房屋和土地而言沒有大小之分，要從有無產(chǎn)權(quán)上，而不是從產(chǎn)權(quán)大小上面界定，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。
(二)、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
其一，集體土地建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”最重要的特點(diǎn)就是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會(huì)銷售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，把集體土地變性，成為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
其二，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國(guó)有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。
其三，價(jià)格便宜?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”好賣，最主要的是其售價(jià)相對(duì)便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價(jià)格低廉。
其四，無合法產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，無法在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
其五，開發(fā)違規(guī)較多。開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個(gè)人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營(yíng)業(yè)條件，房屋設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量得不到保障。
(三)、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式
“小產(chǎn)權(quán)房”從無到有，從小到大，從體到多片，期間經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間。大體主要有以下四種模式:
1、由村或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))主導(dǎo)開發(fā)，以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民新村”等名義，利用存量宅基地或集體用地，甚至占用耕地建造住宅，除滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求外，將其中一部分進(jìn)行“市場(chǎng)化銷售”,以彌補(bǔ)建造住宅的所需資金不足問題，并將所獲收益歸集體所有,向全體村民分紅,并由村委會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理,安置村民就業(yè)。這種類型主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部、擬劃為城鎮(zhèn)區(qū)域的廣大集體土地區(qū)域(比如武陟縣城的城關(guān)鎮(zhèn))。此類房屋一般以成片開發(fā)為主，也有的是數(shù)棟、十幾棟不等。這是小產(chǎn)權(quán)房最普遍的一種模式。
2、開發(fā)商借建造安置房機(jī)會(huì)，搭車搞“房產(chǎn)開發(fā)”形成的小產(chǎn)權(quán)法。上世紀(jì)九十年代初，由于城市化發(fā)展和城市建設(shè)的需要，為安排城市拆遷戶居住，而在城鄉(xiāng)結(jié)合部等城市總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)但尚屬于集體土地上開發(fā)建設(shè)的動(dòng)遷房、和安置房，其中少量房屋開發(fā)商拿出來悄悄出售，以彌補(bǔ)資金不足問題。
3、開發(fā)企業(yè)直接從鄉(xiāng)或村租賃30-50年不等的農(nóng)村集體土地，以農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)業(yè)采摘園等農(nóng)業(yè)開發(fā)為名圈地進(jìn)行住房開發(fā)。這種模式正逐漸成為小產(chǎn)權(quán)房的重要模式。通過村委會(huì)租賃村里的土地,以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為名,將一部分土地建設(shè)成為瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)基地,另一部分則以農(nóng)業(yè)用房的名義開發(fā)成為低密度、高檔次的商品房予以出售;有的借農(nóng)業(yè)開發(fā)之名,實(shí)為個(gè)人租賃農(nóng)業(yè)用地,簽定長(zhǎng)期租地合約,然后自己建造別墅對(duì)外銷售。購(gòu)買對(duì)象多數(shù)是城鎮(zhèn)居民，有的購(gòu)買是為了周末度假之用，有的則是買下出租給外地人種植;也有的是城市中心區(qū)房?jī)r(jià)奇高而買之居住的;還有的是為了作為第二套住房之用。
4、由村或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出地，開發(fā)商出資金雙方聯(lián)合搞房產(chǎn)開發(fā)，約定按比例分成房屋，各自銷售自己分得的房屋。主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)(如武陟縣以東仲村)。
(四)、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，商品房根本無所謂產(chǎn)權(quán)“大、小”、“國(guó)有”“集體”之分。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，即是無產(chǎn)權(quán)房，屬于非法產(chǎn)物。而“小產(chǎn)權(quán)房”、價(jià)格之低也是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，然而在低價(jià)的背后即隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。相當(dāng)多的購(gòu)房者對(duì)其購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)重視不夠或缺乏認(rèn)識(shí)。
其一，購(gòu)買者的合法權(quán)益無保障:無法辦理房屋登記，國(guó)家不頒發(fā)房屋所有權(quán)證，業(yè)主的占有、使用、收益、處分的權(quán)益無法得到充分有效的保護(hù)。建設(shè)部2007年6月份購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)提醒曾指出:非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅等合法手續(xù)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法等有關(guān)法規(guī)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即城市居民)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，沒有土地管理部門統(tǒng)一發(fā)放的國(guó)有土地使用證、規(guī)劃部門發(fā)放的規(guī)劃許可證、建設(shè)部門的施工許可證，更沒有房屋管理部門發(fā)放的商品房銷(預(yù))售許可證，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”后，將無法辦理《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋登記，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書;業(yè)主在房屋使用過程中的占有、使用、收益、處分等合法權(quán)益得不到法律的保護(hù)，即使作為完全自住的房屋，沒有房屋登記、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，就意味著購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。一旦集體要求收回土地、房屋或者因?yàn)檎?guī)劃，要求排除房屋，購(gòu)房人將得不到法律支持。國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾公開指出:“土地征收，未來如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國(guó)家要對(duì)該片土地進(jìn)行征收，只能對(duì)土地的實(shí)際所有人--當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)作出補(bǔ)償，而不對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償?！眹?guó)家的拆遷補(bǔ)貼只會(huì)給集體土地原來的“村民”，購(gòu)買人將會(huì)得不到任何拆遷安置補(bǔ)貼。
其二，買賣交易合同無效:無效買賣合同得不到法律保護(hù)。根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，村民在本村或者本鎮(zhèn)建房是合法的，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也是法律允許的。但以比較低的價(jià)格擴(kuò)大向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員即城市居民銷售是違反有關(guān)法律規(guī)定的。開發(fā)建設(shè)的“小房產(chǎn)權(quán)”、“地產(chǎn)房”，其本身的開發(fā)行為就不合法，而不具備合法用地手續(xù)、合法開發(fā)手續(xù)和商品房合同買賣行為的“小產(chǎn)權(quán)房”、“地產(chǎn)房”的交易買賣合同是無效合同，而無效的買賣合同得不到法律的保護(hù)。國(guó)土資源部曾指出:購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”此類購(gòu)房合同或協(xié)議不受目前的法律保護(hù)，村委會(huì)若要收回房子，購(gòu)房者在法院也得不到支持。
其三，購(gòu)房者權(quán)利無法正常行使:交易、轉(zhuǎn)讓、繼承受到很大限制。
由于“小產(chǎn)品房”只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在市場(chǎng)交易過程中，不能到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房交會(huì)公開交易，只能進(jìn)行私下交易，風(fēng)險(xiǎn)加大，交易受到很大限制;在房屋使用過程中，諸如戶口辦理、子女上學(xué)、暖氣費(fèi)發(fā)放、過戶、繼承、抵押、公證等日常生活中受到極大限制，房屋價(jià)值無法得到充分體現(xiàn)、延續(xù);購(gòu)房人無法行使享受正常的權(quán)利和應(yīng)有的效力。
其四，房屋自身的風(fēng)險(xiǎn):缺乏法律的約束和限制。
我國(guó)對(duì)商品房的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理都有著嚴(yán)格的監(jiān)管制度，對(duì)商品房的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理都有一定的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)商品房竣工項(xiàng)目都有相應(yīng)的一套驗(yàn)收備案合格制度。因此，購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)較小，房屋產(chǎn)品質(zhì)量具有保證，問題出現(xiàn)后也有一定的保護(hù)措施。而“小產(chǎn)權(quán)房”從土地到開發(fā)建設(shè)到銷售，都無法得到相應(yīng)的監(jiān)督、驗(yàn)收保障制度，房屋產(chǎn)品質(zhì)量不能得到有效保證，而且房屋本身的質(zhì)量問題出現(xiàn)后，其救濟(jì)及整修途徑也較少，購(gòu)買人購(gòu)買后風(fēng)險(xiǎn)較大。
