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綜合用地如何轉(zhuǎn)化商業(yè)用地？
提問(wèn)者：041515
提問(wèn)時(shí)間：2014-11-26 15:24
問(wèn)題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)
國(guó)有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤的認(rèn)為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國(guó)有土地，即可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地或者是居民住宅用地。這種把“綜合用地”當(dāng)做“萬(wàn)能土地”來(lái)理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)?，面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。
綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國(guó)國(guó)有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限五十年。因此，商業(yè)用地與綜合用地是兩種不同用途，其取得方式及地價(jià)等是不相同的。在土地轉(zhuǎn)讓中，受讓人除了要查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓方的《國(guó)有土地使用證》，檢查其上載明的土地用途外，還要請(qǐng)轉(zhuǎn)讓方提供土地出讓或轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》以兩相核對(duì)，查清規(guī)定的土地用途，避免用購(gòu)買商業(yè)用途土地的價(jià)格只買到綜合用地而造成損失。
在目標(biāo)宗地，當(dāng)前用途明確為綜合，而受讓人擬得到商業(yè)用地的情況下，如何變性？依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。本條規(guī)定明確了變更土地用途的報(bào)批程序，且可能涉及土地使用權(quán)出讓金增加，受讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)管理部門咨詢?nèi)绾无k理變更手續(xù)。
如不將原綜合用途土地變性為商業(yè)用地而用作商業(yè)目的使用的風(fēng)險(xiǎn)？一是存在著被認(rèn)定擅自改變土地用途、非法占用土地處以罰款或收回土地的風(fēng)險(xiǎn)；二是存在被責(zé)令按商業(yè)用途補(bǔ)交土地出讓金使受讓人增加投入的風(fēng)險(xiǎn)；三是在將來(lái)可能發(fā)生的轉(zhuǎn)讓或被拆遷補(bǔ)償情況下土地因用途為綜合被評(píng)估較低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。出于降低收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的需要，建議由轉(zhuǎn)讓人依法將綜合用途的宗地經(jīng)重新出讓變更為商業(yè)用途后，受讓人再購(gòu)買該宗地（可先簽訂合同約定明確，土地變性作為支付轉(zhuǎn)讓金的條件進(jìn)行設(shè)置）。
綜上所述，土地用途是國(guó)有土地使用權(quán)中相當(dāng)重要的因素，切不可忽視，建議購(gòu)置此類資產(chǎn)時(shí)聘請(qǐng)律師全程把關(guān)，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)。
