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怎樣搞好土地收購儲備？
提問者：02161
提問時間：2014-07-11 14:20
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
收購儲備工作是市場建設(shè)的核心和關(guān)鍵，怎樣才能搞好收購儲備工作，一直是收購儲備工作人員研究和探索的課題。筆者結(jié)合自己的工作實(shí)際談幾點(diǎn)看法，僅供開展這項(xiàng)工作的同志參考。
（一）調(diào)查摸底
調(diào)查摸底是收購儲備工作的基礎(chǔ)，要對所管轄的用地單位逐一走訪和發(fā)放調(diào)查登記表，是一項(xiàng)艱苦細(xì)致的工作。通過這項(xiàng)工作能夠基本掌握用地單位的土地使用狀況。在逐單位發(fā)放登記表的同時，要注重宣傳現(xiàn)行的土地法律法規(guī)政策，積極鼓勵“退二進(jìn)三”、“騰籠換鳥”、盤活變現(xiàn)。
（二）建立臺賬擬訂收購計(jì)劃
通過回收調(diào)查登記表，要逐一分類建立臺賬，對有處置意向的單位再進(jìn)行走訪，走訪時要注重全面了解該單位的情況，掌握其處置的大概時限，本著先易后難、先?。ǖ貕K）后大的原則擬訂收購計(jì)劃。同時積極幫助其新址選定工作，解除其后顧之憂。
（三）收購程序
（1）填寫處置登記表:此表的內(nèi)容包括單位名稱、法人代表、地址、聯(lián)系電話、擬處置的土地面積、債權(quán)債務(wù)、土地是否抵押、法院是否查封、擬處置土地的理由、法人簽字、單位蓋章、提供土地使用證等。
（2）測量評估：:對擬處置的土地進(jìn)行測量前，要對其四鄰進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，核實(shí)無誤后進(jìn)行測量。同時評估所進(jìn)行評估，出具最高、最低和基準(zhǔn)地價(jià)。
（3）確定收購價(jià)：在評估價(jià)的基礎(chǔ)上，收購部門填寫收購地價(jià)審核表，并說明確定收購價(jià)的理由，報(bào)上級主管部門集體會審確定。
（4）擬定收購價(jià)：收購協(xié)議的核心是地價(jià)、付款時限、騰場時限、遺留問題的處理。雙方在商談時要注重方式方法的靈活性，同時注重最大限度的降低收購成本。對騰場快、無遺留問題、又好出手的在協(xié)議時可一次付清地價(jià)款；對遺留問題多、騰場時限長的首付款一般不要超過總地價(jià)的20%，后續(xù)款可根據(jù)其騰場進(jìn)度制定付款進(jìn)度表，待其騰場完畢遺留問題處理完后方可全部付清其地價(jià)款。收購協(xié)議擬訂好后要報(bào)上級主管部門集體會審，會審?fù)ㄟ^后方可簽訂協(xié)議。
（5）移交：按照收購協(xié)議的約定，組織好移交工作。要組成移交小組，對移交所涉及的地塊檔案、材料、地上附著物等逐一造冊，形成移交文字材料，雙方簽字蓋章。
（四）土地收購的幾種方式
土地收購常見的幾種方式是：協(xié)議收購、土地置換、意向收購。
協(xié)議收購是最常見的方式，用的也較多，但它占用資金量大、周期較長。
土地置換是利用土地儲備庫中的土地?fù)Q取地段較好、原利用價(jià)值又不高的土地。這種方式無須動用儲備資金，開發(fā)周期也較短。但儲備庫中必須有地或者有合適的地塊進(jìn)行置換。
意向收購是對那些有處置意向，但又不急需資金或者對處置瞻前顧后的用地單位所采取的一種靈活收購方式。它的好處是雖然簽訂了意向收購協(xié)議，但無須動用大量的收購資金（只付少量訂會），等到協(xié)議約定的時間到期后再收回。
（五）如何儲備
納入儲備庫中的儲備土地，首先要進(jìn)行前期整理和合理開發(fā)。有條件的地方可成立服務(wù)中心，對收購地塊的租賃、拆遷、協(xié)調(diào)規(guī)劃等工作交服務(wù)中心去運(yùn)作，讓中心交納一定的費(fèi)用（收購利息）后去自主管理、自負(fù)盈虧，收購部門只監(jiān)督管理其運(yùn)作，這樣做可節(jié)省大量的人力物力。在這方面各地也有一些好的經(jīng)驗(yàn)做法，比如大連采用的綠地儲備，既美化了城市又為城市可持續(xù)發(fā)展儲備了資源。
收購儲備工作是一項(xiàng)全新的工作，只有在工作中不斷探索和創(chuàng)新，這項(xiàng)工作才能不斷煥發(fā)出生機(jī)和活力。國土資源部“七一”出臺的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》又為今后的收購儲備工作創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。
