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城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)宅基地受不受法律保護(hù)？

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城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)宅基地受不受法律保護(hù)？

提問(wèn)者：04520 提問(wèn)時(shí)間：2014-10-24 17:22 問(wèn)題分類：土地知識(shí) > 專業(yè)知識(shí)

城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)宅基地受不受法律保護(hù)？
根據(jù)的什么法？是哪年頒發(fā)的？
1984年進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)，法律規(guī)定有效力嗎？

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共 1 條回答

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回答者：zhangqy | 回答時(shí)間 2014-10-24 17:22 | (0)

1、嚴(yán)格按照法律及相關(guān)規(guī)定來(lái)講，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)是違法的，從而是無(wú)效的。農(nóng)村村民對(duì)宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒(méi)有擅自處分的權(quán)利。房屋過(guò)戶手續(xù)本來(lái)是不能辦理的，給辦理過(guò)戶手續(xù)的房管部門(mén)是違法行政。
　　主要依據(jù)如下：
　　《物權(quán)法》規(guī)定：
　　第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
　　第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
　?。ㄒ唬┎轵?yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
　?。ǘ┚陀嘘P(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；
　?。ㄈ┤鐚?shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
　　（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
　　申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
　　第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
　　第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
　　《土地管理法》規(guī)定：
　　第九條國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
　　第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
　　第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
　　農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
　　國(guó)土資源部《查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“一、（五）以轉(zhuǎn)讓房屋（包括其他建筑物、構(gòu)筑物），或者以土地與他人聯(lián)建房屋分配實(shí)物、利潤(rùn)，或者以土地出資入股、聯(lián)營(yíng)與他人共同進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者以置換土地等形式，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；”
　　國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?！?
　　國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”
　　國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)）規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?
　　國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）規(guī)定：“（二）嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?
　　建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?
　　綜上所述，由于房屋與地不可分離的特性，甲與乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。

　　2、至于直接單純將本村的宅基地賣(mài)于本村人，那是不可以的。因?yàn)檎刈鳛榧w土地使用權(quán)的一種特殊使用方式，國(guó)家是有許多規(guī)定的，宅基地的申請(qǐng)和轉(zhuǎn)讓也是有著嚴(yán)格限制的。
　　《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”依據(jù)這些法律原則精神，中共中央、國(guó)務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）通知中明確規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。除國(guó)家征用外，集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！眹?guó)土資源部也在關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)中規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地?！痹趪?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知中更是進(jìn)一步規(guī)定：“嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?

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