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小產(chǎn)權(quán)房為何會產(chǎn)生？
提問者：02119
提問時間：2014-07-09 16:34
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
小產(chǎn)權(quán)房為何會產(chǎn)生？
主要有以下幾個原因：
城市房價過高
小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是 房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據(jù)預測2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
擦邊球的空間
《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！倍吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹l規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?
根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。
正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。
農(nóng)地制度不合理
農(nóng)地制度安排中的不合理因素導致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。
農(nóng)村集體建設用地和城市建設用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”;城市建設用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機構(gòu)進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設用地沒有使用權(quán)證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查，在“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。
而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商;而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發(fā)建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
相關(guān)因素
盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低、手續(xù)較簡、準入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年來高房價與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市 場。與普通商品房相比，價格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結(jié)小區(qū)看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介告訴記者：“只要高房價的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場?！?
其次，小產(chǎn)權(quán)房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排?，F(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。造成“同地不同價”。逐利性決定了農(nóng)民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償。
同時，一些開發(fā)商也把手伸到了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。開發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方一拍即合，導致小產(chǎn)權(quán)房繞過監(jiān)管上馬開工。
再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴格形成負面示范效應。執(zhí)法不嚴使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認為，雖然國家有關(guān)部門三令五申，但一些地方相關(guān)部門未能及時果斷清理，導致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。
產(chǎn)權(quán)認可
有不少人認為隨著《物權(quán)法》的出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會被法律所認可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎?從我國的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
國土資源部再次嚴厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文明確表示，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。
