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毛地出讓存在的問題
提問者：0513
提問時(shí)間：2014-09-15 11:59
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
1、毛地出讓的實(shí)質(zhì)是，將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)拆遷工作推給了開發(fā)商——因?yàn)椤懊亍背鲎屖菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對開發(fā)商而言，在地價(jià)一定的情況下，壓低遷補(bǔ)償就等于多獲利，因此補(bǔ)償不公，甚至野蠻拆遷，造成社會沖突，影響社會穩(wěn)定。
2、而對開發(fā)者而言，也存在法律權(quán)利方面的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，物權(quán)角度看待“毛地出讓”過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)：就物權(quán)角度看“毛地出讓”過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，《物權(quán)法》第139條明確規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！边@條在《土地管理法》中也有所體現(xiàn)，其第八條內(nèi)容為在依法改變土地所有權(quán)和使用權(quán)時(shí)必須進(jìn)行變更登記。顯然，土地使用權(quán)中標(biāo)人自地塊中標(biāo)到土地使用權(quán)中標(biāo)人獲得新的《國有土地使用證》之前的這一過程中始終處于較為尷尬的法律地位。雖然可獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》，但作為建設(shè)單位和拆遷人，其“拆遷”行為是屬行政行為性質(zhì)還是民事行為性質(zhì)難以界定，若屬一種行政行為。僅憑《房屋拆遷許可證》尚不能理解為政府對土地使用權(quán)中標(biāo)人進(jìn)行的行政授權(quán)，也與行政委托的相關(guān)法律法規(guī)不符。如果單純理解為是一種民事行為，理論上土地使用權(quán)中標(biāo)人未必就是土地使用權(quán)的最終權(quán)屬人，或者說實(shí)施拆遷人并非必然為最終土地使用權(quán)人，那么其對土地現(xiàn)有使用權(quán)人權(quán)利的收回顯然缺乏民事法律依據(jù)。事實(shí)上，這里土地使用權(quán)中標(biāo)人所獲得的《房屋拆遷許可證》從權(quán)利角度看顯然存在瑕疵，因此開發(fā)企業(yè)存在著法律權(quán)利上的風(fēng)險(xiǎn)。
就開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的保障性而言，土地使用權(quán)中標(biāo)人雖然獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》，即便已經(jīng)簽署了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，其享有的“國有土地使用權(quán)”仍然屬于一種“期權(quán)”。由于擔(dān)心同一宗土地上存在兩種相同的土地時(shí)用權(quán)，為規(guī)避該問題，“毛地出讓”中的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中一般都設(shè)置合同生效條款，即 “本合同自拆遷安置補(bǔ)償完畢之日起生效”?！懊爻鲎尅边@種情形下，土地使用權(quán)中標(biāo)人在政府書面”形式”上交付土地后，為推進(jìn)項(xiàng)目拆遷而先期投入大量資金，也將面臨著風(fēng)險(xiǎn)。如地塊拆遷工作進(jìn)行完畢后，不能如期取得《國有土地使用證》，那么土地使用權(quán)中標(biāo)人對先期所投入的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用要求追回甚至賠償其他經(jīng)濟(jì)損失的訴訟所應(yīng)依托合同效力便處于待定或不清晰之中，從而使開發(fā)企業(yè)冒較大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
