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最高額抵押權(quán)登記要注意什么？
提問者：0023078
提問時間：2017-01-12 13:45
問題分類：交易 > 登記審批
最高額抵押權(quán)是指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)所提供的擔(dān)保財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如債務(wù)人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為1億元的最高額抵押合同并辦理登記后，債務(wù)人可以第一個月向銀行借款一千萬元，第二次借款五千萬元，將來還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內(nèi)，無論發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)總額不超過1億元，銀行都可以就該土地優(yōu)先受償。
最高額抵押權(quán)相對于一般抵押權(quán)，主要具有以下區(qū)別：
一是擔(dān)保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個債權(quán)，也可能是多個債權(quán)，但一般是多個債權(quán)。
二、所擔(dān)保債權(quán)發(fā)生時間不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個時間點(diǎn)發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的為一段時間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
三是在設(shè)立時，確定的擔(dān)保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)設(shè)立時，其擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，因此擔(dān)保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的是將來發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時，其擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，因此其所擔(dān)保的債權(quán)的實(shí)際金額、債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都尚未確定，確定的只是所擔(dān)保債權(quán)的最高限額。
四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零四條的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
五是在消滅上，一般抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。
六是最高額抵押與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，甲向銀行連續(xù)多次借款，如果采用一般抵押的辦法，那么每次借款都要設(shè)定一個抵押擔(dān)保，簽訂一次抵押合同，進(jìn)行一次抵押登記，手續(xù)十分繁瑣，而在借款之前設(shè)定一個最高額抵押，無論將來債權(quán)發(fā)生幾次，只要簽訂一個抵押合同、作一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
基于以上區(qū)別，在辦理最高額抵押登記應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
一是申請時，當(dāng)事人有可能無法提供主債權(quán)債務(wù)合同，因為所需要擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供最高額抵押合同。
二是審查時，注意審查當(dāng)事人提交的最高額抵押合同是否對所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔(dān)保的最高債權(quán)額是否超過所抵押的土地價值，最高額抵押的期間是否超過所抵押土地的剩余使用年限等（但筆者認(rèn)為，如果所擔(dān)保的最高債權(quán)額超過所抵押土地價值，則抵押權(quán)人只能就所抵押土地的價值優(yōu)先受償，如果最高額抵押的期間超過所抵押土地的剩余使用年限，抵押權(quán)在所抵押土地的剩余使用年限屆滿后就自動消滅，但都不影響抵押登記，這些是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險）。
三是注冊登記時，應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利證書（包括當(dāng)事人提交的土地使用證以及將要發(fā)放給當(dāng)事人的他項權(quán)利證明書）和土地登記簿上應(yīng)當(dāng)記載權(quán)利類型為最高額抵押權(quán)，并記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押期間。由于所擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，無法確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此土地他項權(quán)利證書書上的“存續(xù)期限”一欄可以不填寫。
四是注冊登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)不得自行注銷最高額抵押登記。
五是注冊登記后，當(dāng)事人就所抵押的土地價值高于所擔(dān)保最高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，只不過應(yīng)當(dāng)在“權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。
