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地上、地下建設用地使用權如何進行登記？
提問者：02315
提問時間：2014-07-09 16:42
問題分類：交易 > 登記審批
答：地上、地下建設用地使用權是隨著城市化、工業(yè)化進程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權利。早在19世紀末20世紀初，美國、德國等發(fā)達資本主義國家就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土地的立體利用。由此而產生的土地權利，我國以前稱為空間權。但是去年10月1日實施的《物權法》并沒有采用空間權的概念，而是統(tǒng)稱為建設用地使用權。如《物權法》第一百三十六條中規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。但這種權利具體如何設定和登記，《物權法》中沒有作出明確的規(guī)定，只是規(guī)定“新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”，另外規(guī)定建設用地使用權出讓合同應包括“建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國務院發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）明確要求：“國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法”。
《土地登記辦法》沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規(guī)定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。《土地登記辦法》根據(jù)《物權法》第一百三十六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。
2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關于印發(fā)〈國有建設用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實踐中，碰到此類地上、地下設立的土地權利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內容加以登記即可。
