三月末，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、住建部，分別出臺了相關政策，大家目光都被“330”的二套房和營業(yè)稅的政策吸引過去，相對忽視了之前3月27日國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布的政策。但“327”政策正是對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展有著至關重要的作用。

        “327”政策中特別提到“住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應”，要求供應過量市縣對土地供應要有所限制。從最近幾天部分地方政府發(fā)布的土地供應計劃中，我們也看到去化壓力較大的城市都或多或少的調低了土地供應，如哈爾濱、杭州、無錫，均大幅調低了今年的土地供應計劃，其中哈爾濱經(jīng)營性土地計劃供應更是由2014年的1310公頃下調至481公頃。

        不過我認為目前公布供應計劃的城市，還不是供求關系失衡最突出的一類，其他消化周期超過20個月、土地消化周期超過三年的城市，可能更需要在土地供應上作出限制，如沈陽、寧波、青島、鄂爾多斯、溫州、營口等市均是如此。

        本次中央政府限制土地供應，我認為有三方面的作用：

        第一、最核心的作用即調節(jié)整體市場供求關系。“330”政策是從需求端解決購買問題，但國土資源部和住建部的政策卻是從供應端解決。相對來說，供應端更容易控制，政府操作力度更大，但歷年地方政府在供應端的控制都有問題。根源在于是土地出讓是個地方財政的主要來源，很多城市的市政建設、經(jīng)濟發(fā)展都離不開土地財政。這次如果能夠下定決心，對供求出問題的城市加大土地控制力度，有助于解決整體供求問題。

        第二，有助于降低開發(fā)企業(yè)成本。去年整體市場出現(xiàn)轉折，企業(yè)壓力巨大。賣不掉房是一個方面，另外即使賣掉也不賺錢，其中對利潤影響最大的就是土地成本。如果最終房企都賺不到錢，那么地價再高也是無本之木，必須調整。與其一年年只把基準地價提高，還不如隨行就市，真正讓市場決定土地價格。國土資源部和住建部發(fā)布的這次相關政策，也對土地成本的調整有很大促進作用。

        第三，該項政策如果能夠長期堅持，也能夠讓地方政府殺出一條血路，讓地方經(jīng)濟發(fā)展不再單純依賴房地產(chǎn)。當前太多地方政府對房地產(chǎn)依賴度過高，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉折、或者土地賣不掉，地方上就一籌莫展，這在過去五年經(jīng)濟發(fā)展過程多特別明顯。考慮經(jīng)濟轉型，要考慮新一輪的發(fā)展，必須要解決地方對房地產(chǎn)的依賴癥。有了這些強制性的限制規(guī)定之后，地方政府也會被逼的去轉型、去創(chuàng)新，能夠不依賴房地產(chǎn)去發(fā)展來進行自身的發(fā)展。這可能對未來中國經(jīng)濟起到至關重要的影響。

        因此，大家不關心的土地供應政策，反而是本次政策的核心與亮點。只有解決市場的供求問題，特別是進一步限制商業(yè)、辦公、旅游等用地的過熱現(xiàn)象，才能還給行業(yè)一個真正健康的市場，供應限制從今年開始。

        （原標題為：土地供應受限才是解決房地產(chǎn)供求問題的核心所在）