【基本案情】
2006年經廈門市規(guī)劃局核準，華天學院辦公樓等建設項目獲批取得《建設工程規(guī)劃許可證》，項目性質為文教用地。2012年1月，華天學院與王某簽訂一份《租賃協議書》，華天學院將其南側教工配套設施一期房產負一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側圓形建筑三層即教工活動中心及其樓頂，出租給王某經營使用。王某依約支付租金，并接收租賃物。
后王某擬將承租的建筑物改為商場，在改建過程中，城市管理行政執(zhí)法局函告華天學院，認為華天學院不得擅自變更建設工程規(guī)劃許可條件進行建設，不得擅自改變建筑物使用功能，應嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進行建設，并立即對改建部分自行整改。因華天學院和王某的合同已實際履行，雙方就租賃協議效力產生的爭議協商無果，華天學院遂向法院起訴，請求判令：確認王某與華天學院所簽訂的租賃協議無效，判令王某立即將該協議項下的建筑物恢復原狀并交還華天學院。
【法院判決】
廈門中院審理后判決，確認王某與華天學院簽訂的《租賃協議書》無效，王某立即將租賃的建筑物恢復原狀并交還華天學院。
（原標題：劃撥土地上房產權益那些事）
【法官/律師點評】
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點問題在于訟爭租賃協議的效力如何。
訟爭租賃房產的用地性質為劃撥用地，依據城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例之規(guī)定，國有劃撥土地上的建筑物未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，是不得轉讓、出租及抵押。
本案中，華天學院應嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的要求進行建設，不得擅自變更建設工程規(guī)劃許可條件進行建設，不得擅自改變建筑物使用功能。鑒于《租賃協議書》對訟爭房產使用的約定已改變建筑物的使用功能，依法不應許可。因此，相關職能部門已明確予以制止，要求整改。由于華天學院辦學屬公益性質，其建設用地的審批及建設工程許可均應嚴格規(guī)范。本案訟爭房產的租賃方已將租賃建筑物改建為商場，而商場的使用功能與該建筑物原設計用途為人防、餐廳、辦公、會議、休息的使用功能完全不同。鑒于對學校應嚴格管理和有利于學生的學習及安全保障，對王某將租賃建筑物改建為商場將影響學校氛圍或損害社會公共安全應有所預見，并予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協議書》應視為無效合同。依據合同法之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。故王某所取得訟爭租賃房產亦應予以返還。
