【基本案情】
2004年12月因湖北省通山縣政府拆遷還建，原告徐福定在通山縣通羊鎮(zhèn)古塔社區(qū)興工小區(qū)投資興建了六層樓房。原告建造房屋時(shí)，取得了城鎮(zhèn)居民建房用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，現(xiàn)已取得《房產(chǎn)證》及《國(guó)有土地使用權(quán)證》。2004年12月31日通山縣人民政府核發(fā)給原告的《城鎮(zhèn)居民建房用地批準(zhǔn)書》記載了徐福定建房的四至，該建筑南向與“粵漢名居”3號(hào)樓相鄰。2008年初，被告通山縣粵漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱粵漢公司）籌備在興工小區(qū)內(nèi)投資建設(shè)商住樓。2008年10月9日至20日，通山縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局對(duì)“粵漢名居”建設(shè)工程規(guī)劃方案公示。公示方案“粵漢名居”3號(hào)樓為7f加1，與徐福定樓房最小間距為15米。公示期間原告向規(guī)劃局提出了異議。徐福定反映其建房用地批準(zhǔn)書中注明南至公路7米帶征，而粵漢公司在其房屋南側(cè)6米處建設(shè)圍墻，侵犯了其合法權(quán)益。原告還提出與其同一排其他人房屋背后是空?qǐng)龌虿莸?，唯?dú)其房屋背后是“粵漢名居”3號(hào)樓山墻面與其房屋成40度斜角對(duì)著她房屋梯間，且3號(hào)樓建筑層數(shù)7層，與其房屋最窄處只有15米，影響其房屋的采光。20O8年5月19日，通山縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局向被告出具《圖紙審查意見告知書》指出，粵漢名居3號(hào)樓為純住宅建筑，層數(shù)可按6F+1層設(shè)計(jì)，但建筑檐口高度不應(yīng)大于20．5米，頂部躍屋宜結(jié)合坡屋頂設(shè)置。并要求被告修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)圖在該局審查通過(guò)后才能施工。2O08年11月28日，通山縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局向徐福定及“粵漢名居”建設(shè)指揮部出具了《關(guān)于徐福定與“粵漢名居”規(guī)劃問(wèn)題的情況說(shuō)明》，該說(shuō)明載明：“粵漢名居”3號(hào)樓原規(guī)劃層數(shù)為六層，建筑高度在1 8米左右，粵漢名居申報(bào)第一期的設(shè)計(jì)圖紙3號(hào)樓建筑層數(shù)名為6f加1層，而實(shí)際為7層，建筑高度達(dá)到2 3．2米，局部達(dá)到2 4．4米，按0．8倍建筑高度考慮，建筑間距應(yīng)達(dá)到1 8米。規(guī)劃局并以此間距為3號(hào)樓放線打樁，“粵漢名居”3號(hào)樓于200 8年10月27日破土施工。2008年11月12日，通山縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局審批的建筑紅線圖標(biāo)示，雙方間距為18米，3號(hào)樓建筑層數(shù)為6f加1層。2008年12月9日，通山縣建設(shè)局向被告頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可證載明3號(hào)樓為6f加1層。被告并未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求施工。原告為此與被告發(fā)生糾紛。經(jīng)過(guò)通山縣縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)2008年12月4日，被告 (甲方)與原告徐福定(乙方)在通山縣規(guī)劃局局長(zhǎng)馮小斌的鑒證下，雙方達(dá)成《關(guān)于粵漢名居3號(hào)樓規(guī)劃問(wèn)題協(xié)調(diào)意見》。雙方約定：“1、將雙方建筑房屋間距最近調(diào)整為1 8．0米，從乙方底層墻體計(jì)算，甲方建筑物靠乙方房屋最近處計(jì)算房屋間距。2、調(diào)整現(xiàn)有的3號(hào)樓設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)規(guī)范施工、樓層6f+1，屋檐高度不超過(guò)2 1．6米，同時(shí)將3號(hào)樓房屋的女兒墻、構(gòu)架等取消，改為平坡屋面。3、誰(shuí)違約誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任，向?qū)Ψ劫r償。如果甲方?jīng)]有按照以上1、2條的協(xié)調(diào)意見，房屋間距差0．5米就賠償乙方人民幣5 0萬(wàn)元錢，按此比例推算。3號(hào)樓高度超過(guò)0．5米，賠償乙方人民幣5 0萬(wàn)元錢，按此比例推算。4、按照以上1、2條協(xié)調(diào)意見，乙方不得再提出其他要求，否則必須承擔(dān)違約責(zé)任，向甲方賠償同等違約金。”經(jīng)湖北科技事務(wù)司法鑒定中心鑒定：“粵漢名居3號(hào)樓高度為2 3．7米(未含女兒墻高1．3 9米)，其與徐福定住宅墻體最小間距為15．75米。被告粵漢公司未按約履行。
【法庭判決】
據(jù)此，咸寧市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)高，該部分約定本院不予保護(hù)。本院依照誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則，在衡量當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱基礎(chǔ)上，對(duì)違約金數(shù)額予以調(diào)減，認(rèn)定按原告訴訟請(qǐng)求數(shù)額的百分之三十計(jì)算被告應(yīng)付的違約金為宜。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十六條、第一百五十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十三條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，作出判決：一、被告粵漢公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告徐福定違約金156萬(wàn)元（518*30%）；二、駁回原告徐福定的其他訴訟請(qǐng)求。
【法官/律師點(diǎn)評(píng)】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、本案系相鄰權(quán)糾紛還是地役權(quán)糾紛?二、雙方約定的補(bǔ)償方式是否合法有效?
首先，相鄰關(guān)系是指相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人之間，在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間給予便利或者接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是所有權(quán)內(nèi)容的限制。相鄰關(guān)系是法律基于自身的強(qiáng)制性對(duì)鄰近不動(dòng)產(chǎn)使用給予的最低限度的調(diào)節(jié)。
地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。地役權(quán)是由契約而生，是意定的，是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。地役權(quán)是越出法律賦予當(dāng)事人的當(dāng)然權(quán)益的范圍之外，基于需役地人的意思，即更好地利用需役地，而使他人供役地上額外增加的負(fù)擔(dān)。地役權(quán)是基于當(dāng)事人意思而產(chǎn)生的他物權(quán)，法律賦予當(dāng)事人在處理近鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有和利用關(guān)系中的自治權(quán)，允許他們自由約定其權(quán)利義務(wù)，更加充分地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值，這不僅限于經(jīng)濟(jì)上的利益，還包括精神享受上的利益。
原、被告間自愿達(dá)成的契約，正是基于原告徐福定對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)使用價(jià)值的降低并以此來(lái)獲得相應(yīng)的報(bào)酬與被告設(shè)立地役權(quán)。
雙方訂立的地役權(quán)合同除約定的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高無(wú)效外，其余內(nèi)容沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、公共秩序和善良風(fēng)俗，該協(xié)議合法有效，雙方均受該約定的約束。即原告對(duì)于被告房屋超高和間距過(guò)低而給原告帶來(lái)的利益損失，原被告雙方同意用金錢予以補(bǔ)償。原告徐福定有權(quán)請(qǐng)求被告按照雙方約定履行其應(yīng)盡的義務(wù)。被告粵漢公司未遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，違反其與原告徐福定達(dá)成的地役權(quán)合同，在建造“粵漢名居”3號(hào)樓時(shí)，違反了合同約定和有關(guān)行政法規(guī)，房屋高度和與原告房屋之間的間距均違反了約定。其應(yīng)對(duì)糾紛的產(chǎn)生承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償?shù)挠?jì)算方法，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。原告徐福定與被告粵漢公司簽訂協(xié)議后，粵漢公司在履行合同時(shí)違約，粵漢公司能夠預(yù)見并計(jì)算出違反合同可能給對(duì)方造成一定的損失，但其當(dāng)庭請(qǐng)求法院對(duì)違約金予以調(diào)減。經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
