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土地流轉(zhuǎn)是怎么操作的？
提問者：3498
提問時(shí)間：2014-09-11 10:11
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
看你要流轉(zhuǎn)的是土地承包經(jīng)營權(quán)還是土地用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如果是承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一般由雙方當(dāng)事人自主簽訂合同就可以，為保險(xiǎn)起見，也可到當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府農(nóng)業(yè)部門或法律服務(wù)所辦理合同見證。如果是土地用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就要遵守相關(guān)的法律規(guī)定的程序進(jìn)行了。土地用益物權(quán)包括：一、土地承包經(jīng)營權(quán) 1、依家庭承包方式設(shè)立的土地承包經(jīng)營權(quán)： （1）第128條，土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。 （2）特別注意：流轉(zhuǎn)方式不包括抵押、入股。 2、通過其他方式設(shè)立的土地承包經(jīng)營權(quán) 第133條，可以以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)。 二、建設(shè)用地使用權(quán) 第143條，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。 注意：《城市房地產(chǎn)管理法》在37-39條上的限制。具可考性的限制有以下三個(gè)： 1、未全部支付土地出讓金的； 2、房屋建設(shè)目的，未完成投資總額的25%以上；成片開發(fā)的，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。 3、劃撥土地，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。 三、宅基地使用權(quán) 1、依物權(quán)法153條，宅基地的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。 2、例外只有兩個(gè)：其一、買賣房屋；其二、繼承。 四、地役權(quán) 地役權(quán)的從屬性。地役權(quán)從屬于需役地。 物權(quán)法第164條：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外?！?第165條：“地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！?/div>
