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土地流轉(zhuǎn)的模式？
提問者：030188
提問時間：2017-02-28 08:44
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
土地互換
土地流轉(zhuǎn)試點
土地流轉(zhuǎn)試點
互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行的簡單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。
30年前，中國農(nóng)村實行土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。
劃分土地時留下的種種弊病，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片，實現(xiàn)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，于是互換這種最為原始的交易方式，進(jìn)入農(nóng)民視野。
土地出租
在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
關(guān)鍵如何保證其合法性。讓雙方心里都踏實。
土地入股
入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。
該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。
宅基住房
宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保
以重慶為例，國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉(zhuǎn)的九龍坡模式即宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保。也就是說，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。
股份合作
“股份+合作”
中國山東省寧陽縣探索土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制，建立起“股份+合作”的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。
村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風(fēng)險金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。
