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土地流轉(zhuǎn)的方式區(qū)別？
提問者：0023126
提問時(shí)間：2017-01-05 08:44
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)的方式分為五種：土地轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)包、土地互換、土地入股、土地出租。 其一土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式:一是土地使用人將土地使用權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;二是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。 土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴?zèng)與或遺贈(zèng)。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會(huì)里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對(duì)土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。 在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。 其二是土地轉(zhuǎn)包： 家庭土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。對(duì)接包方有兩點(diǎn)限制，一是接包方必須和轉(zhuǎn)包方為同一個(gè)集體組織，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員以及其他單位或個(gè)人不得接受轉(zhuǎn)包；二是接包方必須繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途屬于無效行為。 其他土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)在承包期限范圍內(nèi)轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人，按照合同約定的土地用途從事經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。對(duì)接包方的限制是必須履行原合同約定的土地用途從事經(jīng)營，改變土地用途屬于無效行為。 其三是土地互換： 互換是指家庭土地承包經(jīng)營權(quán)承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)?；Q后承包方原有的承包關(guān)系消滅，新的承包關(guān)系產(chǎn)生。同一集體經(jīng)濟(jì)組織的界定，應(yīng)區(qū)分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組農(nóng)集體。上個(gè)世紀(jì)80年代初期，人民公社解體。隨著公社改成鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），生產(chǎn)大隊(duì)改成村、生產(chǎn)小隊(duì)改成村民小組，原人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)和生產(chǎn)小隊(duì)所擁有的土地，也就相應(yīng)地改為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集和村民小組農(nóng)民集體所有。也就是說，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地發(fā)包的，土地承包經(jīng)營權(quán)的互換應(yīng)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部；以村農(nóng)民集體所有的土地發(fā)包的，土地承包經(jīng)營權(quán)的互換應(yīng)在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部；以村民小組農(nóng)民集體所有的土地發(fā)包的，土地承包經(jīng)營權(quán)的互換應(yīng)在小組集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行。 其他土地承包權(quán)經(jīng)營權(quán)不得與家庭土地承包經(jīng)營權(quán)、發(fā)包方以外集體經(jīng)濟(jì)組織地塊互換。 其四是土地入股： 入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營； 其他土地承包權(quán)經(jīng)營權(quán)的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 其五是土地土地出租：出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。 綜合整理是不同土地流轉(zhuǎn)方式，交易的流程不一樣，合同的書寫方式、內(nèi)容也不一樣，雙方所負(fù)的責(zé)任也不一樣。
