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土地轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)分析
提問(wèn)者：DY1364
提問(wèn)時(shí)間：2015-05-14 08:47
問(wèn)題分類(lèi)：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
土地轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)分析有哪些？
土地轉(zhuǎn)讓三種方式稅負(fù)比較
部分開(kāi)發(fā)商中標(biāo)得到土地以后，因諸多方面原因，無(wú)法完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要對(duì)手中的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另一方面，也有很多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到土地，希望從其他房地產(chǎn)公司得到土地，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)出售?，F(xiàn)就土地轉(zhuǎn)讓中各項(xiàng)稅負(fù)進(jìn)行分析。
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中有N個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價(jià)款4000萬(wàn)元，其余契稅及出讓印花稅等不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。現(xiàn)該地塊市價(jià)8000萬(wàn)元，A公司欲以8000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運(yùn)用不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)納稅情況進(jìn)行分析計(jì)算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計(jì)土地過(guò)戶(hù)的印花稅）。
一、直接辦理土地交易轉(zhuǎn)讓
1.營(yíng)業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，因此A公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為（8000-4000）×5%=200萬(wàn)元。
2.土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為4000+200=4200萬(wàn)元，土地增值額為8000-4200=3800萬(wàn)元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應(yīng)繳土地增值稅3800×40%-4200×5%=1310萬(wàn)元。
3.企業(yè)所得稅按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅（8000-4000-200-1310）×25%=622.5萬(wàn)元。
4.契稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3%~5%，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。福州地區(qū)的稅率為3%，因此B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬(wàn)元。
綜上計(jì)算，如采用土地直接轉(zhuǎn)讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬(wàn)元。
二、生地變熟地后再辦理交易轉(zhuǎn)讓
A公司將M地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元。
1.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅同方式一，營(yíng)業(yè)稅額為（8000-4000）×5%=200萬(wàn)元。
2.土地增值稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)骉土地增值稅宣傳提綱骍的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條第二款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。
A公司投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元，可以得到開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。
即土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬(wàn)元，增值額為8000-5012=2988萬(wàn)元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%-5012×5%=944.6萬(wàn)元。
3.企業(yè)所得稅A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000-4000-200-10-944.6）×25%=711.35萬(wàn)元
4.契稅B公司應(yīng)繳契稅8000×3%=240萬(wàn)元。
A公司采用投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用10萬(wàn)元后辦理轉(zhuǎn)讓?zhuān)玫酵恋卦鲋刀愰_(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬(wàn)元，比方案一直接土地轉(zhuǎn)讓少繳稅款276.55萬(wàn)元。
三、變土地轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)讓股權(quán)
A公司將M地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元。再用10萬(wàn)元現(xiàn)金注冊(cè)一全資子公司C?將已開(kāi)發(fā)整理土地對(duì)全資子公司C進(jìn)行增資，土地過(guò)戶(hù)后將C公司100%股權(quán)以8010萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)讓給B公司。
1.營(yíng)業(yè)稅A公司投資轉(zhuǎn)讓土地不征收營(yíng)業(yè)稅，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.土地增值稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應(yīng)繳納土地增值稅。
土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額為（4000+10）×1.2=4812萬(wàn)元，土地增值額8000-4812=3188萬(wàn)元，土地增值率為3188÷4812=66.25%?應(yīng)繳土地增值稅3188×40%-4812×5%=1034.6萬(wàn)元。
3.企業(yè)所得稅A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000-4000-10-1034.6）×25%=738.85萬(wàn)元。
4.契稅國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國(guó)稅函[2008]514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。
另由于A公司將C公司100%股權(quán)作價(jià)8010萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給B公司，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
因此，A公司將土地對(duì)全資子公司進(jìn)行增資，再將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬(wàn)元。
根據(jù)上述分析，方案一A公司直接轉(zhuǎn)讓土地，A公司、B公司總應(yīng)繳稅款為2372.5萬(wàn)元；方案二A公司將M地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)珹公司、B公司需上繳稅款2095.95萬(wàn)元。方案三公司先開(kāi)發(fā)整理土地，再用土地注冊(cè)公司，然后轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地，總稅負(fù)為1773.45萬(wàn)元。顯然方案三為最優(yōu)，比方案一節(jié)約稅金599.05萬(wàn)元，比方案二節(jié)約稅金322.5萬(wàn)元。
