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土地買賣的程序是怎樣的？
提問者：2109
提問時(shí)間：2015-04-20 14:59
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
土地不允許私人買賣，土地是國有的，個(gè)人及集體、單位只允許 擁有土地使用權(quán)，私人之間只可以是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式， 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與三種方式。后《城市房 地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、 贈(zèng)與或其他合法方式。至于何謂“其他合法方式”，該法沒有細(xì)說。
根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其權(quán)利的主體發(fā)生變更這 一特點(diǎn)，結(jié)合有關(guān)立法例，試以轉(zhuǎn)讓的對價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)對土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的方式歸納如下：
1、買賣。 作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式， 買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對價(jià)。 “買 由于 賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土 地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的 討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個(gè)概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是 廣義概念時(shí)， 它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的 移轉(zhuǎn)行為;當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí)，它與買賣具有同樣的涵義。
2、抵債。 抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和 價(jià)金的支付是對等進(jìn)行的，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付 在前，所抵之債視為已付之價(jià)金。
3、交換。 以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái) 產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人， 以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 入股。
4、作價(jià)。作價(jià)入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來作價(jià)，所作之價(jià) 如同買賣之價(jià)金; 說它類似交換， 是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來入股， 所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
5、合建。 在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、 他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人 的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)是股權(quán);不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加 名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配 的，土地使用權(quán)的對價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn) 權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍 和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用 權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換 取房屋產(chǎn)權(quán)。
6、贈(zèng)予。 贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土 地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價(jià)， 它無需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利 的提供作為對應(yīng)條件。 但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條 件，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí)，可能會(huì)將土地的使用 限于與教育有關(guān)的目的。
7、繼承。 在用地人是自然人時(shí)，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。 在用地人是法人或其他組織時(shí)， 其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主 體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時(shí)，土地使 用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價(jià)，但可能會(huì)有間接的對價(jià)，如在通 過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中， 新公司繼承了原公司的財(cái) 產(chǎn)，也會(huì)繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對價(jià)，可 能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。 需繳納土地增值稅，
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%部分， 稅率為 30%;
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分， 稅率為 40%; 速算扣除系數(shù)為 5%;
(3) 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部 分，稅率為 50%;速算扣除系數(shù)為 15%;
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%;速算扣除系數(shù)為 35% 。 (5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的， 增值額未超過扣除金額 20% 的，免征土地增值稅。
