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土地轉(zhuǎn)包與土地租賃合同的區(qū)別
提問者：sxl2097
提問時(shí)間：2015-01-23 14:24
問題分類：交易 > 土地合同
土地轉(zhuǎn)包與土地租賃合同的區(qū)別
允許土地承包經(jīng)營權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是符合黨的一貫政策，《農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定，國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。第39條規(guī)定：“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。”
轉(zhuǎn)包主要指承包方把自己承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶耕種。通常情況下，土地接包方要向原土地承包經(jīng)營人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)，但也有轉(zhuǎn)包方不支付的情況。 出租，主要指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或部分租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，并收取租金的行為。 轉(zhuǎn)包和出租后，雖然土地不再由原承包人耕種，但土地承包經(jīng)營權(quán)的主體沒有發(fā)生變化，承包關(guān)系也并不是發(fā)包方與接包方或者承租方之間的關(guān)系，而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系。如果出現(xiàn)承包的土地被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或?qū)Τ邪恋卦斐捎谰脫p害的情況，及其他違反法律行政法規(guī)或者承包合同的行為，即使是由接包方或承租方原因引起的，原承包方也要承擔(dān)責(zé)任。反之，如果發(fā)包方有干涉正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，或不依照承包合同約定提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息服務(wù)等行為，即使損害的是接包方或承租方的利益，發(fā)包方也應(yīng)向原承包方承擔(dān)法律責(zé)任。 由此可見，土地轉(zhuǎn)包或者租賃存在著三方當(dāng)事人，兩方面的法律關(guān)系。從轉(zhuǎn)包看，發(fā)包人與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，承包方與新的承包方(即接包方)存在轉(zhuǎn)包關(guān)系。從出租看，發(fā)包方與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，承包方(即出租方)與承租方之間存在租賃關(guān)系。發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系，是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包方與接包方的關(guān)系，以及出租方與承租方的關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)關(guān)系受物權(quán)關(guān)系的制約，所以，在轉(zhuǎn)包和出租土地時(shí)，承包方應(yīng)與接包方或承租方。 簽訂轉(zhuǎn)包合同，在該合同中落實(shí)發(fā)包方與承包方土地承包合同的具體內(nèi)容，明確雙方權(quán)利義務(wù)?？紤]到土地轉(zhuǎn)包、出租涉及幾方面的法律關(guān)系，權(quán)利義務(wù)時(shí)有交*，因此，轉(zhuǎn)包、出租應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立合同?，F(xiàn)實(shí)中將土地交給他人耕種的原因多種多樣，情況也復(fù)雜?！掇r(nóng)村土地承包法》第39條規(guī)定：“承包方將土地交給他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。”但如果代耕超過1年，為明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少爭議，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。
