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辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項？
提問者：6145
提問時間：2014-12-23 08:28
問題分類：土地知識 > 土地政策
辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記需要注意哪些事項？
答：國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不需要支付土地出讓金，基本上屬于無償取得，沒有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權(quán)利處分也受到限制，主要表現(xiàn)為不能自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。
關(guān)于國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押，最直接的規(guī)定是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條第一款。根據(jù)此規(guī)定，辦理國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，應(yīng)當(dāng)注意下列幾點：
一、抵押人應(yīng)當(dāng)是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，國家機關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體等一般不得成為抵押人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第三條明確規(guī)定，國家機關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
二是抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進(jìn)行抵押的前提。另外國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得單獨抵押，而是應(yīng)當(dāng)與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。
三是應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實踐中以國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機構(gòu)一般要求當(dāng)事人提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認(rèn)的金額補交，還是按照抵押權(quán)實現(xiàn)時土地的價格來補交？由于土地的市場價格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實現(xiàn)抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實現(xiàn)時土地的價格來補交。
四是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。劃撥土地已經(jīng)辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實踐中，以前曾對沒有經(jīng)過審批但已經(jīng)登記的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押是否效存在爭議。2003年4月18日起施行的最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》曾規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效”。由于我國基本上實行的實質(zhì)審查主義，登記具有很強的公信力，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號），規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認(rèn)可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。
