問題詳情
我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)存在的問題
提問者：05548
提問時(shí)間：2014-11-06 10:47
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)存在的問題
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是我國農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實(shí)踐的要求。
一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的問題
1．認(rèn)識不，政策不
實(shí)踐證明，認(rèn)識問題是制約農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問題。一，農(nóng)民很強(qiáng)的戀地情結(jié)。長期的對土地的依附性，農(nóng)民想將承包土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當(dāng)其外出打工或無力耕種時(shí)，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時(shí)性轉(zhuǎn)包，甚至干脆撂荒，也不愿意放棄土地使用權(quán)，讓其流轉(zhuǎn)，農(nóng)民把土地在行業(yè)混不下去時(shí)的退路。另一，干部對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識，不支持，不，無所，聽其自然；規(guī)范工作性、超前性，必要的行政。政策法規(guī)不健全，不、不配套，無章可循，地方政策違規(guī)。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達(dá) 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達(dá)120年，作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。
2．機(jī)制不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中自發(fā)性和強(qiáng)制性
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的，但土地流轉(zhuǎn)有形無形市場都尚未，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更大的范圍和更高的層次上。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)科學(xué)依據(jù)，也市場機(jī)理，在許多地方都還與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)聯(lián)的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)，監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)不健全，體制不順。政策和法規(guī)賦予了農(nóng)業(yè)主管對農(nóng)村集體土地的管理職能，但職責(zé)并不，無法地行使監(jiān)督管理職責(zé)。，土地本身涉及到國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉(zhuǎn)包租，需要哪些審批，辦理何種手續(xù)才合法性、權(quán)威性，承包者和包租者都不清楚。機(jī)制不健全，管理不順，了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐中的自發(fā)性和強(qiáng)制性并存。工作位，乏力，鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟(jì)組織對土地流轉(zhuǎn)聽之任之，放任自流，完全自發(fā)狀態(tài)，流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶之間自發(fā)地。與此相反，地方鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟(jì)組織，出于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)規(guī)模而急于求成，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意收回農(nóng)民的承包地，重新發(fā)包，出租或集體經(jīng)營，鄉(xiāng)和村社集體經(jīng)濟(jì)組織扮演了土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)者角色，強(qiáng)制性土地流轉(zhuǎn)。地方使土地連片，在農(nóng)戶不情愿的情況下服從多數(shù)的辦法強(qiáng)行，或者以人子的土地向外出租。
3．合同不科學(xué)，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，業(yè)主經(jīng)營的盲目性
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不的，合同內(nèi)容和規(guī)范。據(jù)調(diào)查，地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無約定或口頭約定合同的占到了60％，簽訂合同但并未經(jīng)合同管理機(jī)構(gòu)審查監(jiān)證的占1/4，也說，法律的無效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同的近90％。還有地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系都的規(guī)定，也無違約責(zé)任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地輪承包期不，也考慮今后市場的因素。合同業(yè)主的生產(chǎn)費(fèi)的負(fù)擔(dān)主體和業(yè)主所的臨時(shí)建筑物將來復(fù)耕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)主體，合同甚至與現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策相違背。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、稅費(fèi)等重大問題上都長遠(yuǎn)考慮，留下了許多隱患。與之聯(lián)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也不規(guī)范。一是流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范。不村社集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)便私自轉(zhuǎn)包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的“四荒地”與機(jī)動(dòng)地轉(zhuǎn)出去的村集體經(jīng)濟(jì)組織亦有之。另一是流轉(zhuǎn)的主體不規(guī)范。在地方，業(yè)主與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶等農(nóng)村土地經(jīng)營者、使用權(quán)擁有者簽訂協(xié)議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣級某簽訂協(xié)議，與農(nóng)村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業(yè)主并不熟悉農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，在項(xiàng)目選擇上并未的市場調(diào)查，在品種選擇上科學(xué)性，既不經(jīng)引種試驗(yàn)，又不經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)技推廣認(rèn)可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區(qū)引進(jìn)并大面積種植，必要的技術(shù)。此外，還業(yè)主管理低，項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，科技含量不高，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一，了種植失敗、經(jīng)營虧損，投資無法收回，租賃費(fèi)無法兌現(xiàn)。經(jīng)營盲目性、項(xiàng)目無利可圖，使得業(yè)主撕毀合同撒手而去，給農(nóng)民丟下了爛攤子。
4．農(nóng)民的合法權(quán)益保障，著土地農(nóng)業(yè)用途的
農(nóng)民了土地使用權(quán)，擁有對承包土地自主經(jīng)營的權(quán)利及其利益。而現(xiàn)實(shí)是，外來企業(yè)不愿與村社及眾多農(nóng)產(chǎn)打交道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)急于招商引資，不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租合同，并代企業(yè)先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強(qiáng)迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出租承包地，從而使承包農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)無形中被基層剝奪了。，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益也保障。如外來業(yè)主開發(fā)、租賃農(nóng)民和集體的土地，出于自身經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期，對農(nóng)戶和集體土地收益的補(bǔ)償絕大多數(shù)都一年一給付的辦法，農(nóng)業(yè)的自然風(fēng)險(xiǎn)是市場風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主一旦經(jīng)營失利，多數(shù)情況下是逃之夭夭，合同義務(wù)，無法兌現(xiàn)農(nóng)民的承包和補(bǔ)償費(fèi)用。并且，許多地方在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時(shí)價(jià)格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農(nóng)民眼前了實(shí)惠，但從長遠(yuǎn)看，在業(yè)主經(jīng)營收益大幅度增長時(shí)，農(nóng)民的土地租金卻只能維持原來的，農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。的是，業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，甚至干脆租用耕地辦廠，從上了土地的農(nóng)業(yè)用途。
二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策措施
1．認(rèn)識，，把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入各級黨和的工作日程
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，已在事實(shí)上我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，，認(rèn)識，是農(nóng)村土地使用權(quán)健康流轉(zhuǎn)的前提。各級黨和應(yīng)“”的要求，把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，土地，農(nóng)民收入的，擺上農(nóng)村工作的日程。抓住有利時(shí)機(jī)，以開拓創(chuàng)新的精神，放活農(nóng)村土地使用權(quán)的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農(nóng)業(yè)主管抓，抓，典型的帶動(dòng)和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)必要的外部環(huán)境和條件，農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。
2．制定政策和法律，規(guī)范、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，而且勢必農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，政策扶持、法律規(guī)范和已是當(dāng)務(wù)之急。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，有性地制定出與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相的政策措施，土地使用權(quán)、健康、迅速流轉(zhuǎn)。在平等協(xié)商、自愿有償，保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)和流轉(zhuǎn)利益，不土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途，流轉(zhuǎn)期限不超過承包期限，受讓人具備經(jīng)營農(nóng)業(yè)的能力等原則的基礎(chǔ)上，任何企業(yè)和個(gè)人，不受地域和所有制限制，都可以到農(nóng)村合法的途徑土地使用權(quán)，開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目?！罢l投資，誰所有，誰受益”的原則，到農(nóng)村土地使用權(quán)的、組織、個(gè)人農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護(hù)；在合同期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，遇到征占或退耕還林，其土地補(bǔ)償費(fèi)或退耕還林補(bǔ)償歸原承包戶，土地上附著物補(bǔ)償歸經(jīng)營業(yè)主。獲農(nóng)村土地使用權(quán)開發(fā)經(jīng)營耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。業(yè)主在使用權(quán)的土地修建直接用于生產(chǎn)和管理服務(wù)，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設(shè)施，占地不視為建設(shè)用地，免去手續(xù)和費(fèi)用。對到農(nóng)村經(jīng)營土地的業(yè)主，各的收費(fèi)能減的要減，能免的要免。金融要政策對經(jīng)營土地的業(yè)主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應(yīng)收回使用權(quán)重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理?xiàng)l例》等法律修改時(shí)，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其內(nèi)容納入。條件成熟時(shí)應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的固定下來，有法必依，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、、健康、地。
3．把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村勞動(dòng)力有機(jī)起來
農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移了條件，，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力了穩(wěn)定、大規(guī)模的轉(zhuǎn)移，才能農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程，土地適度、規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)村勞動(dòng)力新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無所事事的農(nóng)村勞動(dòng)人口過多農(nóng)村社會不穩(wěn)定的隱患，而且很整個(gè)社會不穩(wěn)定的因素。，城市(鎮(zhèn))發(fā)展進(jìn)程，努力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)村城市(鎮(zhèn))化，著力解決農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)就業(yè)問題。大規(guī)模地農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。各級都應(yīng)機(jī)構(gòu)，和組織農(nóng)村勞務(wù)輸出，勞動(dòng)力需求的市場調(diào)查，市場需求對勞動(dòng)力就業(yè)培訓(xùn)。勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的組織工作，把有組織、成建制的勞務(wù)輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出起來，依法保護(hù)外出務(wù)工人員的合法權(quán)益。發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，著力抓好中、小城市，是建制鎮(zhèn)和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)，為農(nóng)村勞動(dòng)力就地、就近轉(zhuǎn)移條件。城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵(lì)在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進(jìn)城落戶，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。
4．營造外部環(huán)境，業(yè)主開發(fā)，土地流轉(zhuǎn)
實(shí)踐表明，業(yè)主已農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的途徑，營造業(yè)主開發(fā)的外部環(huán)境和條件，業(yè)主農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意義。，安排好農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金，業(yè)主投資硬環(huán)境。調(diào)查表明，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施好，硬環(huán)境好的地區(qū)，業(yè)主的性就高，土地流轉(zhuǎn)的步伐就快。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就且緩慢。調(diào)動(dòng)業(yè)主經(jīng)營土地、開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的性，應(yīng)各地的搞好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項(xiàng)目資金的投資效益，農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。要加大對農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開發(fā)的硬環(huán)境。，服務(wù)工作，為業(yè)主開發(fā)的軟環(huán)境。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評估等要簡化辦事程序，一站式服務(wù)，只收工本費(fèi)。用稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)。把業(yè)主私營企業(yè)主對待，掛牌保護(hù)，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營的犯罪。把業(yè)主經(jīng)營土地的水利灌溉、中低產(chǎn)田地改造等設(shè)施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。，土地權(quán)屬，業(yè)主投資權(quán)益。凡所有權(quán)屬于村社集體經(jīng)濟(jì)的非耕地流轉(zhuǎn)應(yīng)征得農(nóng)民同意。
5．尊重農(nóng)民意愿，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益
土地是農(nóng)民的命根子，不農(nóng)民最的生產(chǎn)資料，農(nóng)民最的生活保障和社會保障，是農(nóng)民最大的利益所在，農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。，尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的條件，因地制宜，穩(wěn)妥，任何和個(gè)人，都強(qiáng)迫命令，一刀切、刮風(fēng)式地強(qiáng)制性土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格機(jī)制，農(nóng)民持續(xù)增收。的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，才能統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)地土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)而從整體上土地的使用效益。流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格，應(yīng)合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計(jì)價(jià)。土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格機(jī)制，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格測評工作，農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會效益相和眼前利益與長遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價(jià)值較為客觀的體現(xiàn)。市場供求、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農(nóng)民收益穩(wěn)定增長，使農(nóng)民和長遠(yuǎn)都能增收。業(yè)主投資金。農(nóng)業(yè)是周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營失敗，業(yè)主的投資無法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會落空，基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后復(fù)耕帶來不便。為防止業(yè)主經(jīng)營失敗對農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝的風(fēng)險(xiǎn)金，從而使農(nóng)民的利益損失補(bǔ)償和農(nóng)民承包地復(fù)耕保障。
6．、健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的機(jī)制，強(qiáng)化管理與服務(wù)
、健全機(jī)制，強(qiáng)化管理，是合同管理，服務(wù)與質(zhì)量，是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。，應(yīng)當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。農(nóng)業(yè)主管為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置機(jī)構(gòu)，的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。、健全土地流轉(zhuǎn)市場及其聯(lián)的信息、咨詢、評估系統(tǒng)，土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開發(fā)的規(guī)范化、有序化。，合同管理。土地流轉(zhuǎn)按法律程序合同手續(xù)，在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意后簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理鑒證備案后生效。應(yīng)以縣(區(qū))為，制定的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調(diào)查，調(diào)解合同糾紛，合同嚴(yán)肅性。，服務(wù)與質(zhì)量。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國土及其，通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管為土地流轉(zhuǎn)服好務(wù)，與監(jiān)督，幫助土地經(jīng)營開發(fā)者解決問題與，嚴(yán)禁任何和在土地流轉(zhuǎn)中借機(jī)亂收費(fèi)和亂攤派。
