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土地流轉(zhuǎn)需要注意的問題有哪些？
提問者：05527
提問時間：2014-11-05 10:23
問題分類：交易 > 土地流轉(zhuǎn)
一、土地流轉(zhuǎn)的常見方式
1、土地轉(zhuǎn)包，即承包方將自己承包期內(nèi)承包的部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
2、土地轉(zhuǎn)讓，即承包方將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人。
3、土地出租，即承包方作為出租方，將自己承包期內(nèi)部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，并收取租金。
4、土地互換，即土地承包經(jīng)營權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)。
5、土地入股，即在承包期內(nèi)，承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。
6、反租倒包，即由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，再把土地承包進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包給農(nóng)戶、個人或企業(yè)單位。
7、土地托管，即承包方承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為經(jīng)營管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。
二、土地流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的問題
1、農(nóng)民利益問題。一是不能違背農(nóng)民的意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于或高于土地流轉(zhuǎn)前，否則流轉(zhuǎn)將很難實行。
2、流轉(zhuǎn)主體問題。一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)；二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)，但由于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)堅持“穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先”的原則。
3、流轉(zhuǎn)年限問題。除“四荒地”( 荒山、荒溝、荒丘、荒灘)外，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時間不宜過長，到期后，根據(jù)實際情況再進(jìn)行續(xù)簽。
4、流轉(zhuǎn)土地的用途問題。必須嚴(yán)格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等理由擅自改變原有耕地的農(nóng)業(yè)用途。
5、流轉(zhuǎn)合同簽訂問題。流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽定合同時應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽定；流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容。
6、流轉(zhuǎn)土地的界限問題。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)部門要在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴(yán)格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，不留隱患。
