土地所在地惠州，土地性質(zhì)為出讓（但國土局卻不許單一的土地過戶，必須有建筑面積）。此份土地經(jīng)過幾經(jīng)買賣但均沒進(jìn)行土地過戶，現(xiàn)在我是跟幾經(jīng)買賣后的最后買主進(jìn)行交易，我現(xiàn)在是必須要過戶的。但要過戶卻面臨以下幾個問題！
1）想要過戶必須要先建房，但問題是這塊地皮的地契仍為原有人所有：我要建房要么是自己私自建好而不經(jīng)報建；要么是拿地契所有人的名字去報建然后再建房，但問題是地契名字所有人并不是和我交易的，和我交易的是幾經(jīng)買賣后的購買人。我現(xiàn)在這樣建房并沒有任何保障。
請各位專業(yè)人土幫我解答下，我要如何去做才能過戶這塊土地，如何去做才能在有保障的情況下去建房完成土地過戶手續(xù)！