進(jìn)入2014年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)日益萎靡，但地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)方向之一的養(yǎng)老地產(chǎn)卻大放異彩。

　　今年兩會(huì)，養(yǎng)老話題成為提案中的重要關(guān)鍵詞。在政策層面，土地問題、稅收補(bǔ)貼、建設(shè)補(bǔ)貼等支持政策開始具體落地，徘徊10年不曾推動(dòng)的“以房養(yǎng)老”也開始從紙面走向試點(diǎn)。北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛發(fā)文支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

       養(yǎng)老市場(chǎng)熱度亦不低于政策環(huán)境。2014年前5個(gè)月，平安人壽、前海人壽、太平人壽3家保險(xiǎn)公司新增養(yǎng)老地產(chǎn)投資額合計(jì)約為36.5億元。萬科集團(tuán)、復(fù)星國際、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)亦在謹(jǐn)慎戰(zhàn)略下展開了新的拓展。

　　今年10月，萬科幸福匯將正式啟動(dòng)，保利集團(tuán)第二個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目西塘越一期護(hù)理院也將開始運(yùn)營。接近綠城集團(tuán)的人士透露，其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)烏鎮(zhèn)雅園第一期核心板塊也將有所呈現(xiàn)……企業(yè)拓展力度持續(xù)加大。

　　對(duì)于這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，中國投資協(xié)會(huì)民營投資專業(yè)委員會(huì)項(xiàng)目主任任群表示，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向之一，國家將進(jìn)行鼓勵(lì)支持。

　　　　政策密集出臺(tái)

　　土地，是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展繞不開的話題。2014年上半年，養(yǎng)老用地土地政策持續(xù)發(fā)布，推動(dòng)了民間資本進(jìn)入的步伐。

　　4月23日，國土資源部對(duì)外發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》。首定營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、用途、年期，以及供地方式。明確醫(yī)衛(wèi)慈善用地可抵押貸款，并規(guī)定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　指導(dǎo)意見成為養(yǎng)老地產(chǎn)降低土地成本的重要轉(zhuǎn)機(jī)。業(yè)內(nèi)人士紛紛解讀指導(dǎo)意見指出，在養(yǎng)老地產(chǎn)摸索期，土地成本的降低無疑對(duì)企業(yè)輕裝上陣發(fā)展有重要意義。

　　“國土資源部的文件是有代表性的政府態(tài)度。同時(shí)用地范圍、定義也約束了企業(yè)的炒地行為，這對(duì)行業(yè)發(fā)展是個(gè)很大的進(jìn)步。”天地控股健康城總裁張華綱說。不止土地問題被納入主管部門推動(dòng)日程，與養(yǎng)老地產(chǎn)密切相關(guān)的服務(wù)人才發(fā)展也被積極推動(dòng)。

　　6月24日，教育部、民政部等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)的意見》，進(jìn)一步明確了關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)的總體思路、工作目標(biāo)、任務(wù)措施和組織保障。保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最重要的人力資源需求。

　　人才短缺一直是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍面臨問題。國土部、教育部等部門聯(lián)合民政部門發(fā)文，意味著之前業(yè)內(nèi)人士一直呼吁的養(yǎng)老統(tǒng)籌鏈接工作更進(jìn)一步，只有民政部門一個(gè)部門搖旗吶喊的日子一去不返。

　　上半年，政策密集出臺(tái)為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年度或?qū)⒊雠_(tái)金融政策完善行業(yè)發(fā)展條件。“土地、金融是養(yǎng)老地產(chǎn)核心，上半年出臺(tái)政策提出土地可以作為銀行抵押融資，但一直沒有明確評(píng)價(jià)體系。下半年，相關(guān)的金融政策、商業(yè)銀行具體配套政策可能出臺(tái)。”雅達(dá)國際副總裁周建平指出，“目前金融支持體系遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

　　　　市場(chǎng)向好下的標(biāo)準(zhǔn)體系建立

　　“利好政策下，2014年下半年市場(chǎng)還將呈向上走態(tài)勢(shì)，企業(yè)追加投資態(tài)勢(shì)較強(qiáng)。”周建平說。

　　盡管進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，但不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重后期運(yùn)營。“如何培育運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以及探討后期經(jīng)營模式是進(jìn)入企業(yè)探討的主要問題，養(yǎng)老地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)向服務(wù)升級(jí)。”周建平說。

　　但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化體系還沒有成熟，以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍然側(cè)重拿地、短期出售養(yǎng)老地產(chǎn)可售型部分的商業(yè)模式，希望以此獲得項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的短期現(xiàn)金流，博得養(yǎng)老地產(chǎn)中長期投資運(yùn)營與發(fā)展的成長空間，從而實(shí)現(xiàn)3~5年后養(yǎng)老地產(chǎn)持有部分的增值與運(yùn)營價(jià)值。

　　“從下半年及未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式、運(yùn)營模式等勢(shì)必還會(huì)在探索中逐漸成熟。”張宏偉提出，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，龍頭企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，一定程度上會(huì)避免當(dāng)前作坊式的服務(wù)方式，有利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式、運(yùn)營模式、服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化建立，推動(dòng)中國養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸走向成熟。