程嘯
        財(cái)新網(wǎng)“不動(dòng)產(chǎn)登記漫談”專欄作家。法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授、碩士研究生導(dǎo)師。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記專家委員會(huì)委員兼“制度建設(shè)專家組”召集人。多次主持或參與住《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)章的起草或修訂。目前正全程參與《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的起草工作并負(fù)責(zé)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的修訂工作。

        最近，國(guó)土部正式公布的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上,“使用期限”一欄突然成了社會(huì)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。
        有人說(shuō)，證書上的這個(gè)“使用期限”一下子使得全國(guó)的房主變成了房客，今后即便是房屋所有權(quán)也要有期限限制。頓時(shí)，各種質(zhì)疑之聲、憤怒聲討以及陰謀論在網(wǎng)絡(luò)上流行開來(lái)。
        對(duì)于這個(gè)始料未及的新聞事件，國(guó)土部很快做出了反應(yīng)，明確指出，這個(gè)使用期限不是房屋所有權(quán)的期限，房屋所有權(quán)沒(méi)有期限，而只是土地使用權(quán)、海域使用權(quán)等有期限的物權(quán)。
        兩會(huì)期間，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明為此主動(dòng)向新聞媒體做出了說(shuō)明和澄清。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，對(duì)絕大多數(shù)人而言，房主變房客的這個(gè)憂慮是完全可以打消的。這個(gè)新聞熱點(diǎn)事件也算暫時(shí)告一個(gè)段落。
        不過(guò)，圍繞著《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的使用期限卻有幾個(gè)問(wèn)題，是需要做進(jìn)一步的說(shuō)明和討論。
        為什么要有使用期限？
        在民法上，物權(quán)分為所有權(quán)和他物權(quán)，他物權(quán)又稱限制物權(quán)，即這些權(quán)利是從所有權(quán)上派生出來(lái)的，是權(quán)利內(nèi)容上受到限制的物權(quán)。他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)中最典型的包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)以及海域使用權(quán)等。
        不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上填寫的使用期限主要是針對(duì)用益物權(quán)中的建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和海域使用權(quán)。對(duì)于廣大生活在城市的擁有房產(chǎn)的民事主體（自然人、法人或其他組織）而言，關(guān)系最密切的就是建設(shè)用地使用權(quán)。因?yàn)樗^不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，對(duì)城市而言，主要就是房地統(tǒng)一，即房屋登記與土地登記的統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利也就是房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。所謂使用期限就是這個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)的期限。
        建設(shè)用地使用權(quán)，以前也稱國(guó)有土地使用權(quán)，它是從國(guó)家土地所有權(quán)上派生出來(lái)的一種用益物權(quán)，取得此種用益物權(quán)的方式主要就是出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。在中國(guó)，土地、森林、礦藏、水流、海域等自然資源基本上都實(shí)行公有制，即國(guó)家所有或集體所有?！稇椃ā返?0條第1、2款規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”既然城市的土地都?xì)w國(guó)家所有，那么私人要利用土地建設(shè)房屋就必須從國(guó)家那里取得土地的使用權(quán)。于是，便有了建設(shè)用地使用權(quán)。
        可是這個(gè)使用權(quán)畢竟不是所有權(quán)，不能永久存續(xù)，應(yīng)當(dāng)有期限的限制?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。”由此可見，建設(shè)用地使用權(quán)存在最高的年限既是這種權(quán)利本身的性質(zhì)所決定的，也是法律所規(guī)定的。
        事實(shí)上，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載使用期限，對(duì)于保護(hù)交易的相對(duì)人也是非常有必要的。在任何房產(chǎn)買賣中，買方買到的實(shí)際上是兩個(gè)權(quán)利，一是房屋所有權(quán)，一是土地使用權(quán)。對(duì)于購(gòu)買單獨(dú)一棟辦公樓、廠房或別墅，土地使用權(quán)是具體存在于某一宗地之上的。但是，對(duì)于城市多層、高層住宅而言，所謂土地使用權(quán)實(shí)際上一種觀念上的份額的存在。然而，不管怎樣，土地使用權(quán)的價(jià)值除了取決于其區(qū)位性外，還取決于剩余的期限。試想，同樣的地段，同樣面積的房屋，土地使用權(quán)期限剩余40年的價(jià)值肯定小于剩余60年的。所以，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載使用期限是非常有必要的。
        使用期限屆滿后怎么辦？
        既然存在使用期限，就無(wú)可避免地存在使用期限屆滿的問(wèn)題。中華人民共和國(guó)成立后的首次土地使用權(quán)的招拍掛活動(dòng)是在上個(gè)世紀(jì)80年代。1987年9月8日，深圳市以協(xié)商議標(biāo)形式出讓了有償使用的第一塊國(guó)有土地；9月11日以招標(biāo)形式出讓第二塊國(guó)有土地；12月1日又以拍賣形式出讓第三塊國(guó)有土地使用權(quán)。1988年7月9日，上海市第一次以國(guó)際招標(biāo)方式出讓虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)26號(hào)地鐵共1.29萬(wàn)平方米土地50年的使用權(quán)。如果以建設(shè)用地使用權(quán)最短的最高年限40年來(lái)計(jì)算，在上個(gè)世紀(jì)八十年代末出讓的這些土地的使用權(quán)期限將在2020年左右相繼到期。并且，隨著時(shí)間的流失，還會(huì)有越來(lái)越多的土地使用權(quán)期限逐漸屆滿。因此，社會(huì)大眾對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿后如何處理的問(wèn)題，非常關(guān)注。
        2007年施行的《物權(quán)法》第149條區(qū)分土地上的房屋是住宅還是非住宅，分別對(duì)土地使用權(quán)期限屆滿后的處理方法做出了規(guī)定。如果是住宅的建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，則自動(dòng)續(xù)期。如果是非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
        然而，《物權(quán)法》第149條過(guò)于原則抽象，有許多問(wèn)題沒(méi)有說(shuō)清楚，不具有可操作性。比如，所謂住宅自動(dòng)續(xù)期，究竟是如何自動(dòng)續(xù)期？續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？要不要補(bǔ)交出讓金？再如，非住宅的土地使用權(quán)期限屆滿后，究竟能不能續(xù)期？如果不能續(xù)期，該土地上被收回后，其上的房屋等不動(dòng)產(chǎn)在沒(méi)有約定的情況下歸誰(shuí)？如果歸政府，要不要對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行合理的補(bǔ)償？
        由于土地使用權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，涉及廣大民事主體的重大財(cái)產(chǎn)利益。有必要由全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)通過(guò)法律的方式加以具體規(guī)定。孟子說(shuō)，“有恒產(chǎn)者，有恒心”。如果對(duì)于土地使用權(quán)到期后如何處理，沒(méi)有可靠穩(wěn)定的預(yù)期，那么民眾對(duì)未來(lái)就會(huì)喪失信心。因此，希望全國(guó)人大及其常委會(huì)能夠重視此事，盡快制訂相應(yīng)的法律規(guī)范，科學(xué)合理地規(guī)定土地使用權(quán)期限屆滿后如何處理的問(wèn)題，從而更好地保護(hù)廣大民眾的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
        作者為法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授、碩士研究生導(dǎo)師。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記專家委員會(huì)委員兼“制度建設(shè)專家組”召集人。