深圳違法建筑分類(lèi)處理試點(diǎn)拉開(kāi)序幕。其中，對(duì)于住宅類(lèi)違法建筑“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”，補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)及不同罰款后，發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。

        雖然深圳官方認(rèn)為，這些處理中的住宅類(lèi)違法建筑土地所有權(quán)已全部劃歸國(guó)有，并非一般概念上農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，但兩者之間除了土地性質(zhì)不同之外頗具相似性，均因不合乎法律規(guī)制而無(wú)法在正規(guī)商品房市場(chǎng)進(jìn)行交易。恰因此，深圳處置違建住宅的方式頗具借鑒意義，在修復(fù)殘缺產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上消除流轉(zhuǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)存量小產(chǎn)權(quán)房的最終歸宿。

  事實(shí)上，深圳現(xiàn)存違規(guī)建筑大都是歷史遺留問(wèn)題。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的“試驗(yàn)田”，深圳最先體會(huì)到了城鎮(zhèn)化改革的陣痛。建城伊始，由于政府部門(mén)資金實(shí)力不佳，允許剛剛“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的市民自己建房解決居住和生存問(wèn)題。這些房屋大都由原村集體提供土地，建成后或自住或出租。然而，在住房商品化改革之后，這些農(nóng)民自建房難以獲得法理認(rèn)可，只能披上灰色外衣。

  與之類(lèi)似，全國(guó)各地在工業(yè)化過(guò)程中，為低成本解決城市擴(kuò)容后原村民的安置問(wèn)題，地方政府劃撥給村集體一部分土地供其自行開(kāi)發(fā)利用，大量小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。實(shí)踐表明，由于具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，小產(chǎn)權(quán)房在降低城鎮(zhèn)化改革成本的同時(shí)，也意外承擔(dān)起住房保障功能，在一定程度上彌補(bǔ)了樓市供給不足的市場(chǎng)短板。然而，在投機(jī)行為無(wú)處不在的市場(chǎng)中，倒賣(mài)獲利沖動(dòng)也在一路推漲著小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格，讓這一沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的房屋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日漸累積，亟待制度厘清。

  其實(shí)，多年來(lái)主管部門(mén)也一直致力于小產(chǎn)權(quán)房的整治工作，但由于剛性住房需求與投機(jī)因素?fù)诫s其中，解決起來(lái)頗為棘手。不可否認(rèn)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房一拆了之的做法較為偏激，不僅會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)，還可能激化社會(huì)矛盾，難以起到治本之效。而且小產(chǎn)權(quán)房在誕生之初也有行政默許的成分在內(nèi)，有關(guān)部門(mén)需要對(duì)這一市場(chǎng)具有較為寬容的心態(tài)。所以，深圳此番對(duì)原村民符合“一戶(hù)一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以?xún)?nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證；甚至對(duì)“一戶(hù)一棟”之外多棟中的兩棟也提出了較為寬松的確權(quán)條件。

  當(dāng)然，行政指令也不可能為小產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟一塊“法外”區(qū)域，這不僅有違社會(huì)公平，也不利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。對(duì)此，十八屆三中全會(huì)《決定》指出，“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”，這一表述被業(yè)界解讀為“有條件轉(zhuǎn)正”。

  如今，深圳對(duì)違規(guī)住宅分類(lèi)確權(quán)的實(shí)踐可為其他地方小產(chǎn)權(quán)房逐漸合法化提供借鑒路徑，由此激起的民意反饋會(huì)讓后續(xù)管制拿捏更加有度合理。需要指出的是，小產(chǎn)權(quán)存量房通過(guò)補(bǔ)足土地出讓金獲取合法身份的做法在實(shí)施中會(huì)涉及許多現(xiàn)實(shí)話(huà)題。此前，曾有集體單位職工補(bǔ)交部分房款獲得房產(chǎn)證、經(jīng)濟(jì)適用房在補(bǔ)交土地出讓金之后轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩可鲜械陌咐谏唐贩拷?jīng)歷多輪上漲的背景下，補(bǔ)繳金額是以購(gòu)房時(shí)地價(jià)水平為準(zhǔn)還是參照當(dāng)前價(jià)位水平標(biāo)準(zhǔn)難以確定，且各標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)下核定的補(bǔ)償額大相徑庭，這個(gè)問(wèn)題在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)過(guò)程中同樣存在。若確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)較為苛刻，極易引發(fā)不滿(mǎn)，而設(shè)置較為寬松的條件則可能變相鼓勵(lì)違規(guī)建設(shè)和投機(jī)炒作。

  值得一提的是，小產(chǎn)權(quán)房存在的根本基礎(chǔ)在于，有一批中低收入群體希望借其擁有一個(gè)屬于自己的、安穩(wěn)的家。這部分群體大都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)同區(qū)域商品住房，本就屬于社會(huì)保障性住房應(yīng)當(dāng)覆蓋之列，他們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”并不太敏感，而對(duì)房子能否穩(wěn)定居住更為在意。恰因此，對(duì)于確權(quán)爭(zhēng)議較大、執(zhí)行成本較高的小產(chǎn)權(quán)房，地方主管部門(mén)也可以考慮通過(guò)政府買(mǎi)斷的方式，將這部分房源轉(zhuǎn)為保障性住房，再公開(kāi)向中低收入者廉價(jià)出租。如此不僅能盤(pán)活小產(chǎn)權(quán)房房源，使其得到有效利用；而且可以彌補(bǔ)這部分房屋資產(chǎn)法律身份不明的軟肋。

  顯然，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房等違規(guī)住宅的處置需要更多智慧和創(chuàng)新。深圳分類(lèi)處理實(shí)踐提供了一個(gè)可行的范本，而各地還需從實(shí)際出發(fā)施以變通之策。(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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