國(guó)務(wù)院12月22日公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。前天晚上參加搜狐財(cái)經(jīng)的直播節(jié)目，發(fā)現(xiàn)大家對(duì)這個(gè)條例非常關(guān)注。有人甚至說(shuō)，這個(gè)條例的出臺(tái)比同一天公布的“令計(jì)劃被查”對(duì)中國(guó)的影響更加大。
        從制度建設(shè)層面來(lái)說(shuō)，筆者同意這個(gè)判斷?！?a href="http://m.026water.cn/tools/policy/26979/detail">不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》雖然不是全國(guó)人大或者全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，而且前面還冠有“暫行”二字，但卻會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的、深遠(yuǎn)的影響。
        有人問(wèn)，為何本屆政府如此重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度？在筆者看來(lái)，除了落實(shí)人民政府為人民服務(wù)的宗旨，方便民眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，更好地保護(hù)公民合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之外，目前出臺(tái)這個(gè)條例還有兩個(gè)因素比較重要：
        其一，是為了摸清全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)“家底”，建立一個(gè)完整統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息體系。改革開(kāi)放以后，雖然我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不斷得到健全和完善，但由國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、草原管理等多個(gè)部門分別管理不動(dòng)產(chǎn)登記的體制，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，反而滋生了很多本來(lái)可以避免的矛盾和糾紛，給政府進(jìn)行社會(huì)科學(xué)管理和宏觀調(diào)控也增加了許多難度和風(fēng)險(xiǎn)。
        比如有一些人就曾利用土地和房屋登記信息沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)和共享的縫隙，對(duì)土地使用權(quán)和地上房屋進(jìn)行重復(fù)抵押登記，騙取巨額民間或者銀行資金，大大加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)；還有一些則是因?yàn)榈怯浶畔⒑偷怯洏?biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致土地及其地上附著物重復(fù)登記、遺漏登記、錯(cuò)誤登記，進(jìn)而引發(fā)了大量行政復(fù)議、行政訴訟和信訪案件。通過(guò)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，中央政府以及各級(jí)政府就可以實(shí)時(shí)掌握全國(guó)或者區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)交易情況，進(jìn)而為科學(xué)合理地制定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。
        其二，是為了給未來(lái)征收不動(dòng)產(chǎn)稅做前期準(zhǔn)備工作。目前的財(cái)稅體制和土地制度共同造成了地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴——請(qǐng)注意，所謂的“土地財(cái)政”不僅包括以“低征高賣”為核心的土地征收制度，還包括以“國(guó)有土地價(jià)格必然也必須高漲”為前提的土地金融制度。而土地財(cái)政不僅帶來(lái)了大量的社會(huì)矛盾和群體性事件（比如今年就發(fā)生了山東平度征地風(fēng)火殺人事件和昆明晉寧征地引發(fā)百人械斗導(dǎo)致8死18傷惡性事件），而且為整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和金融體系的健康發(fā)展蒙上了陰影（以土地作為抵押的巨額地方債務(wù)就是最好的注腳）。
        中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性，所以在提出土地制度改革要“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序”的同時(shí)，十八屆三中全會(huì)又強(qiáng)調(diào)在財(cái)稅體制上要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。
        這即是說(shuō)，未來(lái)地方政府將會(huì)逐步減輕對(duì)于“土地財(cái)政”的依賴，并逐步通過(guò)增加從不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅來(lái)獲得穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。而要征收房地產(chǎn)稅（或者說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)持有稅），就必須掌握全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)時(shí)交易信息和數(shù)據(jù)。所以，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立在很大程度上就是為了未來(lái)開(kāi)征相關(guān)稅種做準(zhǔn)備的。盡管目前還沒(méi)有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)這一天何時(shí)能夠到來(lái)，但這個(gè)方向是明確的。
        那么《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)我們的生活影響是好是壞呢？這個(gè)問(wèn)題的答案取決于您的立場(chǎng)和利益。
        如果您是普通的老百姓、公務(wù)員、投資者和企業(yè)家，建議您一定要支持和擁護(hù)這個(gè)條例。因?yàn)橹贫ㄟ@個(gè)條例的目的，就是為了整合分散在各個(gè)不同政府機(jī)構(gòu)的登記職能，從而為公民提供準(zhǔn)確的、一站式的、便捷的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。未來(lái)公民申領(lǐng)到的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記簿，不僅僅是一個(gè)用文字記錄區(qū)位位置四至和面積的本子，而且會(huì)有一個(gè)以不動(dòng)產(chǎn)單元為唯一編碼的代碼，通過(guò)輸入這個(gè)代碼，就可以在電腦系統(tǒng)上查詢、打印和復(fù)印土地及各種地上附著物三維立體打印圖，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利屬性也會(huì)在登記簿上一目了然。
        有人說(shuō)統(tǒng)一登記之后就要征收不動(dòng)產(chǎn)持有稅，這不是要增加稅收嗎，怎么會(huì)對(duì)普通民眾有利？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題其實(shí)不需要特別擔(dān)心。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)稅（包括持有稅、不動(dòng)產(chǎn)增值稅等稅種）主要是針對(duì)投資性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)設(shè)的。依據(jù)國(guó)際通例，對(duì)于公民基本生活或者生產(chǎn)所用的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該要給予稅收上的減免。
        如果有人說(shuō)，我有一個(gè)或者數(shù)個(gè)城市擁有幾十套乃至數(shù)百套不動(dòng)產(chǎn)，那怎么辦？對(duì)于這樣的土豪，我只能說(shuō)房產(chǎn)和土地首先應(yīng)當(dāng)用于滿足人類的基本生活和生產(chǎn)，您坐擁如此之多超出基本生產(chǎn)和生活所需的不動(dòng)產(chǎn)，多交點(diǎn)稅是應(yīng)該的。因?yàn)橛煤嗬?bull;喬治、約翰•穆勒、馬克思、孫中山以及我們國(guó)內(nèi)某些專家的話來(lái)說(shuō)，您就是不勞而獲的“土地食利階層”。如果您覺(jué)得交的稅太多以至于持有太多不動(dòng)產(chǎn)入不敷出，賣掉部分不動(dòng)產(chǎn)也是不錯(cuò)的選擇。畢竟，我們這樣的社會(huì)主義國(guó)家和社會(huì)，應(yīng)該鼓勵(lì)靠公民的聰敏努力、科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新來(lái)獲得財(cái)富，不應(yīng)該鼓勵(lì)“不干活兒，不冒風(fēng)驗(yàn)，不節(jié)省，就是睡大覺(jué)，也可以變得愈來(lái)愈富”。
        《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房影響的問(wèn)題關(guān)心者眾。特別是已經(jīng)買了或者準(zhǔn)備購(gòu)買小產(chǎn)房的人，尤為如此。有人問(wèn)，不是說(shuō)建立的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度嗎，如果不把小產(chǎn)權(quán)房登記進(jìn)去，算是什么統(tǒng)一？
        這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的好。雖然我同意一些專家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題不是這個(gè)暫行條例能夠解決的”的判斷，但從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》目前的規(guī)定來(lái)看，其并沒(méi)有將小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一登記的路給堵死，甚至可以說(shuō)為未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的合理解決提供了開(kāi)放性和可能的空間。因?yàn)檫@個(gè)條例第5條沒(méi)有再嚴(yán)格區(qū)分“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”和“集體建設(shè)用地使用權(quán)”，而是以“建設(shè)用地使用權(quán)”這個(gè)權(quán)利類型來(lái)加以統(tǒng)稱。所以未來(lái)那些建設(shè)在集體土地上但可以獲得合法建設(shè)用地使用權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一登記還是很有希望的。
        當(dāng)然，這并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之中，也不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)無(wú)償納入統(tǒng)一登記。依照筆者個(gè)人的見(jiàn)解和建議，政策和法律制定者如果不是特別喜歡采取“鴕鳥(niǎo)政策”的話，應(yīng)該正視小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。在盡快劃定全國(guó)范圍內(nèi)的基本農(nóng)田之后，應(yīng)該盡快將沒(méi)有占用基本農(nóng)田且建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，然后首先對(duì)這部分房屋和土地征收不動(dòng)產(chǎn)持有稅和土地增值稅，從而探索在國(guó)家、集體和個(gè)人之間建立合理土地增值收益分配機(jī)制的路徑，實(shí)現(xiàn)三者的共贏。
        有專家說(shuō)不應(yīng)該把小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一登記，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房都是違法的。在這里，請(qǐng)?jiān)试S我在這里重復(fù)一句，依照現(xiàn)行法律的規(guī)定，并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)都是違法的，合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)交易則根本沒(méi)有違背全國(guó)人大和全國(guó)人大常委會(huì)制定的任何法律。禁止“城里人去農(nóng)村買房”僅僅是政府的政策而已，根本談不上違法。這個(gè)問(wèn)題在之前已經(jīng)講過(guò)，這里就不再重復(fù)，具體分析可以參見(jiàn)《小產(chǎn)權(quán)房的困境與出路：“土深改”觀察之四》。
        還有人對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》禁止“以人查房”表示不滿，認(rèn)為這不利于反腐敗工作的進(jìn)行。這種看法是不客觀，也是不全面的。
        一方面，不動(dòng)產(chǎn)信息是所有公民（包括公務(wù)員在內(nèi)）隱私權(quán)的組成部分。如果公民是為了確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全的需要，那么其可以作為“利害關(guān)系人”來(lái)“依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料”（第27條），如果其沒(méi)有正當(dāng)?shù)哪康模粦?yīng)該隨意地獲得其他人的不動(dòng)產(chǎn)信息和資料。請(qǐng)注意，“以人查房”不僅意味著公務(wù)人員的不動(dòng)產(chǎn)信息能夠隨時(shí)隨地被任何人獲得，而且意味著所有公民的不動(dòng)產(chǎn)信息都可以隨時(shí)隨地被任何人獲得。您真的愿意這么做嗎？我懷疑。
        另一方面，這個(gè)條例其實(shí)是為反腐敗工作提供了便利和空間的，因?yàn)檫@個(gè)條例同時(shí)也規(guī)定“國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”，“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”（第25條和第27條）想一想，如果國(guó)家的公安、檢察、監(jiān)察、審計(jì)和司法部門可以在辦理案件的過(guò)程中可以依照職權(quán)和程序獲得嫌疑人所有的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，那么官員合法占有大量不動(dòng)產(chǎn)的可能性以及其被發(fā)現(xiàn)的可能性必然會(huì)大大提高，而這就是最大的威懾。
        （作者程雪陽(yáng)，蘇州大學(xué)王健法學(xué)院副教授。本文僅代表個(gè)人的觀點(diǎn)，與作者所在的機(jī)構(gòu)或單位無(wú)關(guān)。）