進入2014年以來部分城市房價松動、銷售額下降、新房開工量萎縮、房地產(chǎn)投資下滑、土地交易降溫……在這樣的市場變局場面前，大連的樓市會呈現(xiàn)怎樣態(tài)勢？前不久的一次業(yè)界座談會上，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人認為大連樓市“春天依舊”，對當前和今后的大連樓市表現(xiàn)出極度樂觀。但也不乏擔憂者，有人甚至對大連樓市給出“靜水流深”的預判，認為現(xiàn)在看似平靜的大連樓市，鬧不好最終可能會調(diào)整得更深。 

        研判樓市走勢，僅從這個市場本身的量價變動、供求關(guān)系出發(fā)，是難以作出正確判斷的，更不要說揭開其真實面紗。因為房地產(chǎn)的背后其實是金融，拋開金融就房價來論房價，就房地產(chǎn)來討論房地產(chǎn)，永遠就像霧里看花，難辨事物本來面目。就中國的房地產(chǎn)市場而言，如果說2003年以前還是一個商品市場、消費市場，那么隨著2003年房價開始快速攀升，它便逐步向著投資市場、資本市場演化。其后，中央政府便開始對房地產(chǎn)施以調(diào)控。如今，包括大連在內(nèi)的中國房地產(chǎn)已經(jīng)金融化，有些人買房子其實是將其作為金融投資產(chǎn)品，而不是為了居住需求。

        為什么自2003年至2013年的10年間，國家對房地產(chǎn)曾有過43次政策性調(diào)控，然而卻難以抑制上漲的房價和過熱的房地產(chǎn)投資？這背后一個重要背景是，美元貶值帶來大量資金涌入中國，加之我國實行貨幣發(fā)行與外匯儲備掛鉤的機制，大量資金進入國內(nèi)，在增加了外匯儲備的同時也帶來了人民幣超發(fā)。2003年7月末我國廣義貨幣M2的余額為20.62萬億元,而2013年末已達110.65萬億元。有如此之多的貨幣，地價、房價能不上漲嗎？況且中國的投資市場又不發(fā)達，買房子成了主要的投資理財方式，找不到出路的大量資金涌入樓市，在推動了房地產(chǎn)金融化的同時，也拉動了房價的上漲。

        房價上漲離不開金融這只推手，房價下跌其實也是金融使然。當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的量價滯漲甚至個別城市的嚴重下滑，同樣與美元的幣值變化不無關(guān)系。2013年，美聯(lián)儲就曾發(fā)出結(jié)束量化寬松信號，這預示著美元將面臨升值，于是大量熱錢開始從中國撤離。在熱錢退出，國內(nèi)金融機構(gòu)頭寸偏緊的情況下，首先受到?jīng)_擊的自然是房地產(chǎn)，因為當今中國的房地產(chǎn)已經(jīng)金融化了，沒了充裕的資金支持，樓市自然難有往日的火熱場景。

        了解了房價漲與跌和房地產(chǎn)市場熱與冷背后的深層原因，也就應當清楚，大連的樓市不可能脫離全國走勢而呈現(xiàn)獨立行情。因為房地產(chǎn)市場的走勢說到底是由金融決定的，而金融又被置于中央政府統(tǒng)一調(diào)控之下，決不可能對大連的樓市有特殊眷顧。今年年初，面對部分城市樓市趨冷而北京、上海等一線城市卻不為所動，有些專家不是還說“一線城市不會受影響”嗎？可時間未過半年，現(xiàn)在還能說有哪個一線城市不受影響？所以，千萬不要以為大連的房地產(chǎn)可以脫離全國宏觀經(jīng)濟大勢，呈現(xiàn)一枝獨秀的局面。沒有金融推波助瀾，任何城市的樓市都不會再有以往的熱鬧。

        但也還有部分業(yè)界人士認為，盡管住宅地產(chǎn)調(diào)整已勢在必然，而商業(yè)地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。其實，商業(yè)地產(chǎn)更加離不開金融支持不說，同時還應看到，由于近年來樓市價格快速上漲使得商鋪租金飛漲，從而催生出一個無需商鋪的網(wǎng)絡(luò)購物。面對這種更具競爭力的新興業(yè)態(tài)，難道商業(yè)地產(chǎn)不需要調(diào)整？當前有些城市冷冷清清的商鋪和嚴重空置的寫字間，其實已經(jīng)發(fā)出了警告。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看中了大連宜人的氣候，認為時下在大連開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)正逢其時，準備大舉進入養(yǎng)老地產(chǎn)。與年青人不同的是，以養(yǎng)老金維持生計的老年人，其收入水平已被固化，要在這一群體身上賺錢絕非易事，況且中國又有葉落歸根的傳統(tǒng)文化，他鄉(xiāng)養(yǎng)老不是所有老人都能接受的。當年廣西北海以及海南的一些地方曾大舉進入養(yǎng)老地產(chǎn)，結(jié)果大都無利而返不說有的還深陷其中。中央給大連的城市定位是“東北亞重要國際航運中心”，城市當富有活力，即便金融環(huán)境允許，也不可置宏觀經(jīng)濟大勢于不顧而將大連變成一座“養(yǎng)老城”。

        目前的金融環(huán)境已不再支持房地產(chǎn)大舉擴張，所以同全國其他城市一樣，大連的樓市也將進入調(diào)整期。但如果說房地產(chǎn)已步入拐點，相關(guān)的數(shù)據(jù)也還不支持這樣的說法。根據(jù)國家統(tǒng)計局新近公布的2014年5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，大連新建住宅價格指數(shù)環(huán)比與上月持平，同比則上漲5.5%。所謂房地產(chǎn)拐點，應當是房價出現(xiàn)持續(xù)下跌。而上述數(shù)據(jù)表明，目前大連房價環(huán)比與上月持平，同比則依舊處于上漲之中，這樣的市場走勢顯然不能成其為拐點。即使將來會出現(xiàn)拐點，但眼下還言之尚早。

        金融環(huán)境不支持房價再像以往繼續(xù)大幅上漲這是毋庸置疑的，但同時也不能不看到，當前和今后一個時期的金融環(huán)境乃至宏觀經(jīng)濟大勢也不會令房價大幅下跌。因為，今年年初的兩會不但確定了廣義貨幣M2將在去年的基礎(chǔ)上增長13%，同時強調(diào)要“確保中國經(jīng)濟這艘巨輪行穩(wěn)致遠”。不管承不承認房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)已然成為經(jīng)濟巨擘，沒有房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，怕是難有中國經(jīng)濟的行穩(wěn)致遠。況且，現(xiàn)在老百姓手中的存款已多達40多萬億元，不要說城鎮(zhèn)化將會帶來部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城里購房，如果房價合適也會有一部分城鎮(zhèn)原居民去購買改善型住房。所以，今后一個時期，大連的房地產(chǎn)大漲大跌的條件都不存在，而是會在各方面力量的相互作用下，進入一個相對溫和的調(diào)整期。