12月22日,隨著不動產(chǎn)登記政策出臺,朋友圈被“不動產(chǎn)登記暫行條例公布 2015年3月1日起施行”的消息刷屏了。盡管靴子肯定落地,也盡管內(nèi)容早已板上釘釘,但真當靴子落地時,還是恐慌了太多不明所以的群眾。評論分了以下三類:

第一類：房價下降論

        不動產(chǎn)登記是將來征收房產(chǎn)稅的基礎，一旦不動產(chǎn)登記落地那么意味著征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅也不遠了，那些房子越多的，因為征稅越多而引發(fā)房產(chǎn)拋售，導致房價下跌。

第二類：反腐利器論
        貪官貪贓枉法來的財產(chǎn)往往以房屋等不動產(chǎn)的形式存在，中央此番推出不動產(chǎn)登記將讓貪官持有的房產(chǎn)現(xiàn)行，未來貪官也不敢再買房銷贓了，因而不動產(chǎn)登記條例出臺可謂是打擊貪官和腐敗的反腐利器。

第三類：老百姓倒霉論
        該類網(wǎng)友認為，一旦不動產(chǎn)登記之后，緊接著而來的房產(chǎn)稅將會降臨到老百姓頭上，最后倒霉的還是老百姓。

        對于以上三類觀點，算不得錯誤，但總歸是片面了。接下來，小田就把自己理解的不動產(chǎn)登記帶來的影響。當然，也必然有片面，還請多多指教。

客觀上將調(diào)控房價
        不動產(chǎn)登記從主觀意愿上來講，并不是為了房價，但客觀上將對房價產(chǎn)生直接和間接的影響。比如，不動產(chǎn)登記實施將會促使有產(chǎn)階層進行財富結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房產(chǎn)在其財富結(jié)構(gòu)中的比重，因而會產(chǎn)生部分有產(chǎn)階層一方面進行房產(chǎn)拋售，增加二手房供給；一方面減少房產(chǎn)購置，降低一手房的購房需求。

        當采取這種措施的有產(chǎn)階層達到一定量時就會對房價產(chǎn)生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產(chǎn)階層購置的房產(chǎn)大都以豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業(yè)人群，只會刺激部分改善型需求。

客觀上將推動反腐
        不動產(chǎn)登記從主觀意愿上也不是為了反腐，反腐的手段有許多種，而不動產(chǎn)登記也只是個比較笨的辦法，但不動產(chǎn)登記客觀上將會對貪官污吏產(chǎn)生心理上的震懾作用。

        不動產(chǎn)登記因為涉及到個人隱私，尤其是官員財產(chǎn)，預計將在推進過程中受到比較大的阻力。而這阻力這也是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記一再推遲的主要原因，盡管中央限定了落實日期，但想要真正推動恐怕還要推遲更久。

        所以，小田認為不動產(chǎn)登記只能是客觀上推動反腐，而且反腐效果也不會好。貪官污吏要是因為不動產(chǎn)登記而露出馬腳，不能歸功于不動產(chǎn)登記，而應該歸功于他們實在是笨死了。

客觀上存在老百姓倒霉的可能
        大偉看樓市在其評論文章開篇指出“不動產(chǎn)登記暫行條例公布 2015年3月1日起施行，內(nèi)容沒有超過預期，但這其實是一個標志事件。標志著中國的財富分配、稅費機制，都將出現(xiàn)改變。從過去的交易環(huán)節(jié)過渡到存量環(huán)節(jié)。一吃：土地出讓金，房屋建設過程中的上百項稅費。二吃：房屋再交易的稅費，個稅等。三吃：將來的房地產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅。”

        大偉說的很精辟，不動產(chǎn)登記實施之后，中央必然推進的一件事情是房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，而這兩項稅都將與老百姓直接相關(guān)，粗看老百姓將成為必然的受害者。小田認為別評論的那么簡單粗暴。稅收政策并不是一碗水端平的，相反的，稅收政策是用稅收的手段將社會變得更公平些：對于高產(chǎn)者征收高稅，對于低產(chǎn)者征收低稅或者補稅。

        以上，對于網(wǎng)友的觀點小田談了自己的看法，那么接下來說說網(wǎng)友們還沒有評論道、或者說還沒有意識到的一些影響。

引發(fā)新一輪的中央地方博弈
        不動產(chǎn)登記有個時代大背景：房地產(chǎn)從增量時代進入存量時代。時代變了，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也變了。在房地產(chǎn)增量時代，中央和地方曾對稅收做過一番激烈地對抗，造成的結(jié)果是：分稅制產(chǎn)生，中央獲得絕大部分稅收，而地方政府則是將土地出讓成為財政主要來源。

        但當房地產(chǎn)進入存量時代，土地出讓將越發(fā)的稀缺，地方政府的土地財政愈發(fā)難以為繼。由此，地方政府將會向中央施壓以獲取房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的主導權(quán)，中央與地方將圍繞新開征的稅收展開新一輪的利益博弈。

引發(fā)人們置業(yè)觀念的改變
        此點很好理解，當不動產(chǎn)登記之后，當房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅隨之而來之時，房地產(chǎn)的長效機制將起到主導作用，房價的市場波動將趨于平緩，房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)期。人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

        以小田看來，置業(yè)觀念的改變才是最大的影響。當有產(chǎn)階層不再將房產(chǎn)作為主要財富存在形式，那么改善型需求將降低；當年輕人大量租房和將置業(yè)年齡推后，那么首次置業(yè)需求將降低。這些對于房地產(chǎn)的影響可是真真切切的。

引發(fā)房企發(fā)展模式的加快轉(zhuǎn)變
        上述提到了房地產(chǎn)的游戲規(guī)則改變了，作為房地產(chǎn)市場的參與主體房企也必然受到影響。不動產(chǎn)登記客觀上帶來的房價波動及人們置業(yè)觀念改變，也將促使房企高周轉(zhuǎn)增長模式的到頭。不過，實事求是的講，將不動產(chǎn)登記扯到房企轉(zhuǎn)型的確繞的彎有點大。

        你是不是會產(chǎn)生一個疑問，不動產(chǎn)來了，房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅必然開征，那我們老百姓該怎么辦？對于有產(chǎn)階層來講，他們又該怎么辦？

先來說說老百姓該怎么辦
        別擔心！以現(xiàn)有房產(chǎn)稅開征的試點地區(qū)來分析，房地產(chǎn)稅開征對于普通老百姓的影響微乎其微，對老百姓的生活也基本不會產(chǎn)生多少影響。而遺產(chǎn)稅雖然沒有試點，但從國外來看，對老百姓也不會帶來傷筋動骨的影響。

再來說說有產(chǎn)階層該怎么辦
        對于一個有產(chǎn)階層的家庭，如果房產(chǎn)在家庭財富中的比重較高，那么就必須要分散風險、尋找更大、更廣泛的投資機會了。如果你保有合理量的房產(chǎn)，房地產(chǎn)稅對于你的影響也不太大，多一筆生活支出而已。
但遺產(chǎn)稅，或許就將產(chǎn)生傷筋動骨的影響了。你必須早作打算，也必須學會如何最大限度的合法規(guī)避和減免遺產(chǎn)稅了。

如何合法規(guī)避和減免遺產(chǎn)稅
        小田也沒經(jīng)歷過，就聽聽以下專家們的建議吧：
        方法一：財產(chǎn)轉(zhuǎn)移策略：
        1）、運用信托為遺產(chǎn)規(guī)劃工具進行資產(chǎn)保全、財產(chǎn)專業(yè)管理；
        2）、運用保險遺產(chǎn)規(guī)劃工具；
        3）、將公益信托與財團法人作為遺產(chǎn)規(guī)劃工具；

        方法二：遺產(chǎn)稅避稅策略：
        1）、生前將應稅財產(chǎn)轉(zhuǎn)為免稅財產(chǎn)，如購買保險和壽險；
        2）、選擇價值低估時期作為財產(chǎn)為身后財產(chǎn)（壓縮財產(chǎn)價值）；
        3）、設控股公司遞延應課稅賦；

        方法三：進行移民和海外資產(chǎn)配置，把財富轉(zhuǎn)移到免征遺產(chǎn)稅、和增值稅的國家和地區(qū)；
        例如：中國香港免征遺產(chǎn)稅和資本增值稅；新加坡免征資本增值稅、澳大利亞免征遺產(chǎn)稅。

        文章最后，不免俗的歌功頌德一下：這屆政府的調(diào)控思路越來越清晰了，更難能可貴的是敢于動手了。

附圖解

        作者：地產(chǎn)自媒聯(lián)盟劉小田  來源：地產(chǎn)大爆炸