張宏偉 12月22日，中國政府網(wǎng)正式公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，未來我國不動產(chǎn)登記將實現(xiàn)多層次信息共享，其中國土部將牽頭建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。

        事實上，全國省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開帷幕。同時，不動產(chǎn)立法工作也在推動。

        從不動產(chǎn)登記前期工作進度來看，截至目前，全國至少已有17個省(區(qū)、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經(jīng)正式建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內(nèi)成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導小組，啟動了相關(guān)工作。

        從不動產(chǎn)登記工作計劃來看，今年國土資源部網(wǎng)站4月21日刊登報道稱，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

        而從不動產(chǎn)登記工作近期市場關(guān)注的熱點來看，主要有兩個：一個是今年12月底中國政府網(wǎng)剛剛正式公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，雖然《條例》比預期完了幾個月時間，但還是露出了真面目，還重點提及“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”；另外一個就是依法“以人查房”盡管沒有明確寫進《不動產(chǎn)登記條例》，但從當前公布的內(nèi)容來看，第二十八條里面已經(jīng)提及“查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料”，這也就意味著，盡管“以人查房”不會像之前媒體報道的那樣可以隨意查詢，但不動產(chǎn)登記仍然具備“以人查房”的功能，對于整個樓市來講仍然有重要的意義。

        那么，不動產(chǎn)登記工作的推進對于房地產(chǎn)市場調(diào)控來講有哪些意義？從樓市調(diào)控的來講，不動產(chǎn)登記其實就是指全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動產(chǎn)登記的一小部分，但是，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對于以稅費調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長效調(diào)控機制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極的意義。

        首先，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費為主的調(diào)控手段開展的必要技術(shù)條件。

        從城市個人住房信息系統(tǒng)來講，在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成（最新媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng)）。下一階段的目標是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

        筆者認為，從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調(diào)控手段的試點及擴圍需要家庭房產(chǎn)的詳細數(shù)據(jù)做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費為主的調(diào)控手段開展的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會真正發(fā)揮它的作用。

        其次，全國個人住房系統(tǒng)的建立可出臺“差別化”措施進行分類調(diào)控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利的。

        當前，國家相關(guān)部門設(shè)法將全國個人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調(diào)控（例如貸款利率、房產(chǎn)稅、二手房20%增值稅等），從而達到抑制房地產(chǎn)投資投機現(xiàn)象，也可以避免像之前調(diào)控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

        第三、不動產(chǎn)登記后，可在存量房領(lǐng)域利用差別化“空置稅”等措施調(diào)節(jié)城市供求關(guān)系。

        不動產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對各個城市存量“空置房”做出判斷，可據(jù)此對存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施，或鼓勵其中長期持有進行出租經(jīng)營，發(fā)揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關(guān)系緊張的局面。

        第四、不動產(chǎn)登記促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成。

        從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看，2014年及未來幾年內(nèi)，當宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革初有成效，宏觀經(jīng)濟逐步好轉(zhuǎn)之時，在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計勢必會逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成。

        張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)