筠泰地產(chǎn)2013年以16億元拍下呼和浩特9幅地，成為當(dāng)年的總價“地王”。拿地成本加上建安成本已到“5字頭”，但現(xiàn)在周邊的在售樓盤售價也不過“5字頭”。為此，他們推遲了新貨上市的計劃。

        恒大華府是在限購松綁一個月后開盤的市區(qū)大盤，單價8000多元，只成交七八十套，比預(yù)期少，但這已經(jīng)是采用200人的拓客團(tuán)隊(duì)精心策劃全力促銷30天才取得的戰(zhàn)果。

高雄齊

        為了提升性價比吸引買家，呼和浩特的樓盤越來越注重細(xì)節(jié)打造，像這個帶豪裝的樓盤價格可達(dá)1.5萬元/m2。

《內(nèi)蒙古晨報》社會民生部主任 劉欣榮

全國限購松綁第一槍在此打響 但“一塊大石頭扔下去市場卻紋絲不動”
政策回顧
        限購政策：2011年4月1日起，對已有1套住房的呼和浩特市戶籍居民家庭、非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。
        現(xiàn)有政策：2014年6月27日，取消商品房銷售備案制度，居民購買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。
心頭大石遠(yuǎn)沒有放下
2014《家天下》
記者天下行
        記者9月第一次到呼和浩特，從飛機(jī)上俯瞰大青山腳下的呼市，房屋像成吉思汗的衛(wèi)兵一樣整齊排列，南方到處可見的環(huán)抱式組團(tuán)或半圍合式組團(tuán)在這里完全不見蹤影，馬路都是方方正正，如果沒有煩人的修路擴(kuò)路工程，呼市的大馬路是非常好走的。
去庫存周期長達(dá)10年
        呼和浩特今年6月底打響放松限購“第一槍”，作為全國第一個正式發(fā)文取消限購的城市，在行業(yè)人士看來，完全是來自于樓市銷售的巨大壓力。據(jù)了解，呼和浩特市有9個旗縣區(qū)，總?cè)丝?00萬，其中市區(qū)人口包括流動人口在內(nèi)200萬左右，常住人口150萬左右。2010年以來，城區(qū)四周突然生長出無數(shù)的樓盤。今年3月，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，呼市有近300個新盤入市。
        呼和浩特的樓市高庫存問題，曾被住建部“點(diǎn)名”。據(jù)了解，呼和浩特目前住宅可售庫存高達(dá)12萬套，而按照該市平均每月僅成交1000套左右的銷售速度，樓市去庫存周期差不多需要10年。更為嚴(yán)峻的是，最近幾年呼市每年供應(yīng)的住宅用地都在數(shù)百萬平方米左右，最近5年政府推出的住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應(yīng)起碼還有10萬套以上。房地產(chǎn)研究院對35個大中城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的庫存去化周期研究顯示，呼和浩特存銷比數(shù)值為37，在35個城市中庫存去化壓力最大。一邊是在建、庫存量不斷增加，一邊則是限購政策令其百上加斤。
        統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，呼和浩特房地產(chǎn)市場的成交量同比2013年上半年下降8.45%。其中，住宅用房同比2013年下降11.50%，房地產(chǎn)市場整體處于蕭條狀態(tài)。記者在限購松綁兩個月后來到呼和浩特采訪，得知樓盤人氣并沒有因限購松綁而有所提升，即使是限購放開一個月后爆出的“呼市限購松綁成交大漲”的新聞，也只是由于限購期成交滯后簽約而出現(xiàn)的短時大漲，成交量上漲并沒有持續(xù)下去。綠地集團(tuán)有關(guān)人士表示，放松限購后他們出動銷售人員頻頻致電老客戶通知限購放開，并介紹樓盤的優(yōu)惠活動，可是“市場紋絲不動，扔一塊大石頭下來也不見有變化”。
經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是最大隱憂
        呼和浩特樓市的高庫存尚是表面問題，讓房地產(chǎn)業(yè)人士擔(dān)憂的是呼市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。合富輝煌內(nèi)蒙古公司有關(guān)人士以及開發(fā)商都認(rèn)為，呼和浩特本身缺乏工業(yè)支撐，奶制品、牛羊肉業(yè)并不能成為拉動經(jīng)濟(jì)上漲的支柱產(chǎn)業(yè)，以往占據(jù)呼市購買力三四成的鄂爾多斯購房者如今已消失殆盡，到底能有多強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)后盾來持續(xù)消化房地產(chǎn)行業(yè)積壓的高庫存，這才是壓在地產(chǎn)人士心頭的一塊大石頭。顯然，這塊大石頭并沒有因樓市限購、限貸的放開而落地。
        本版文/圖：記者 李鳳荷
“松限”后無反彈 因鄂爾多斯土豪“人間蒸發(fā)”
        5個月前，呼和浩特領(lǐng)風(fēng)氣之先取消限購，讓行業(yè)人士頗為驚訝，因?yàn)樗麄儧]有預(yù)想到內(nèi)陸城市居然有魄力“喝頭啖湯”。內(nèi)蒙古房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長高雄齊盡管與政府有關(guān)部門關(guān)系密切，事先也沒有聽到風(fēng)聲，他認(rèn)為，取消限購是恢復(fù)市場正常調(diào)節(jié)的舉措，合情合理。
        合富輝煌內(nèi)蒙古公司總經(jīng)理李淦樺告訴記者，限購松綁后，市場涌現(xiàn)的新增成交，其實(shí)很大一部分是限購期間的滯后簽約，大部分為一些之前證照不齊即開售的項(xiàng)目，恰好集中在7月簽約，因此造成限購松綁后成交量大漲的即時效應(yīng)，這只是“美麗的誤會”。
        限購松綁所帶來的影響，大大低于市場人士的預(yù)期。恒大華府是在限購松綁一個月后開盤的市區(qū)大盤，單價8000多元只成交七八十套，比預(yù)期要少，但這已經(jīng)是采用200人的拓客團(tuán)隊(duì)在全市各個地區(qū)精心促銷30天才取得的成果。據(jù)介紹，該拓客團(tuán)隊(duì)把全市分開多個區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)的超市、樓盤和人流密集處進(jìn)行調(diào)研，仔細(xì)挑選派傳單的位置，針對重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)客戶進(jìn)行緊密“盯防”，一個月下來累個半死，但收效不明顯。
        原本的限購政策對外地戶籍人士只能限購一套住房，對呼市周邊人士到省會城市置業(yè)的行為產(chǎn)生一定抑制。因?yàn)楹羰斜旧砭用褡杂蟹课荼Ｓ辛勘緛砭透?，本地人一般都有兩三套房屋，省會城市的教育和醫(yī)療資源是周邊城市的居民希望到省會置業(yè)的最大考慮。限購期間外地人到呼市只可購房一套，現(xiàn)在放開了，但又遇上不佳的時機(jī)，因?yàn)楹羰兄苓呑钣绣X的城市鄂爾多斯自從2011年陷入小額貸款危機(jī)，至今依然深陷經(jīng)濟(jì)泥潭。鄂爾多斯在內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)乇环Q為“東勝”，東勝產(chǎn)煤，在煤價高企的2009~2010年，東勝房產(chǎn)炒風(fēng)熾熱，與鄂爾多斯距離3個小時車程的呼和浩特也沾光不少，萬達(dá)廣場住宅三分之一的成交量、40%的商鋪和公寓都是由鄂爾多斯人購買，鄂爾多斯人購買綠地中央廣場的住宅和商業(yè)產(chǎn)品的比例也差不多?？上г?011年“鬼城”樓市泡沫爆破后，鄂爾多斯人在呼和浩特市場一夜之間“人間蒸發(fā)”，一名曾在萬達(dá)操盤的人士告訴記者，銷售人員按鄂爾多斯客戶所留的手機(jī)號撥打電話，結(jié)果很多號碼都已不存在。
        合富輝煌內(nèi)蒙古公司業(yè)務(wù)總監(jiān)張智杰表示，6月政府放松限購后成交量下滑勢頭依然難擋。即便是9月30日央行放松限貸后，他們公司聯(lián)系呼和浩特多家銀行后了解到，目前在呼和浩特，只有中國銀行已經(jīng)開始實(shí)施新政，其他銀行仍在等待上級通知。從買方市場來看，現(xiàn)在還沒有明顯的反應(yīng)，限貸松綁對銷售的促進(jìn)作用似乎同樣不大。
奇！此地買家很大膽 無證房產(chǎn)照樣買
        張先生是工作不久的呼市本地人，他在放松限購前的五六月份剛?cè)胧匈徺I了一套萬達(dá)廣場的住宅，80多平方米，總價50多萬元。他由于本身從事與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，一直對樓價都比較關(guān)注。萬達(dá)廣場最初以“五六字頭”開盤，2013年曾賣到“7字頭”，不過隨著限購深入，2014年已回歸到“6字頭”，因此他認(rèn)為是個入市的好時機(jī)，果斷出手。張先生告訴記者，他之前其實(shí)一直關(guān)注首府官邸這個已入住的樓盤，該盤在呼市頗具名氣，里面居住的多是公務(wù)員。他相中的是89平方米的Loft戶型，層高5.2米。不過由于種種問題，該盤一直沒有獲得房產(chǎn)證。張先生表示，本來該樓盤單價已賣到7000多元/m2，若加上二手房稅費(fèi)，價格可能上到“8字頭”。
        呼市不乏這類由于各種原因而五證不齊卻已銷售的房屋。記者認(rèn)識一位“房哥”，他手頭上持有八九套房，但一大半房屋都是尚未預(yù)售的，因此本身已不符合購房資格的他在限購期還陸續(xù)入手了一兩套。對此，這位“房哥”也不太擔(dān)心，因?yàn)樗馁徣雰r都比較低，在優(yōu)質(zhì)地段購入三四千元單價的房屋，即使最終沒有房產(chǎn)證，單靠租金收入都可以回本。
        呼市限購后市場也出現(xiàn)不少不限購不限貸的商業(yè)產(chǎn)品，也是應(yīng)對住宅限購而產(chǎn)生的。與廣州商業(yè)公寓價格“住商倒掛”不同，鄂爾多斯商業(yè)公寓價格比同區(qū)住宅要貴500~1000元/m2。“房哥”手頭上也有幾套公寓和商鋪，他認(rèn)為地產(chǎn)市場的趨勢是“房多鋪少”，以后商業(yè)地產(chǎn)的租金可能會比住宅要高，故此也買幾套公寓來分散投資。限購取消，對“房哥”這類型擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主也是一大利好。“房哥”告訴記者，他手頭上雖有好幾套住宅，但一些用于出租，自己居住的那套才120多平方米，他希望換一套170平方米以上的平層單位改善一下，如今放松限購和限貸，最適合改善型置業(yè)者出手。
        據(jù)了解，這位“房哥”完全是靠正當(dāng)收入以及獨(dú)到眼光才積累了八九套房屋，而且這八九套房屋還不算他家的拆遷回遷房，一家拿四五套回遷房的例子在呼市比比皆是。
限購時期的買房故事
呼和浩特限購啟示錄
造城身體虛胖 限購一劍封喉
        作為均價六七千元的北疆邊陲省會城市，限購三年多帶來了樓市寒冬，所增加的庫存將要耗費(fèi)若干年才能消化完畢。研究房地產(chǎn)市場多年的當(dāng)?shù)貥鞘袑＜艺J(rèn)為，作為服務(wù)型政府，如今取消限購是回歸本位，用“眼睛”密切關(guān)注市場動向，以有形之手——頒發(fā)建設(shè)證、預(yù)售證等行政方式對市場供應(yīng)進(jìn)行控制，比單純地抑制需求造成供求扭曲要來得合理。
        據(jù)呼和浩特房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2010年一手住宅成交面積175.94萬平方米，成交套數(shù)16639套，銷售均價約3990元/m2；2011年一手住宅成交面積達(dá)300.88萬平方米，成交套數(shù)28849套，銷售均價約4662元/m2；2012年一手住宅成交面積180.96萬平方米，成交套數(shù)15043套，銷售均價5128元/m2；2013年一手住宅成交面積157.6萬平方米，成交套數(shù)13519套，銷售均價5473元/m2。2014年1~9月一手住宅市場成交面積104.86萬平方米，成交套數(shù)8738套，銷售均價5849元/m2。
        從限購前后的成交量來看，2011年限購開始前的“末班車”效應(yīng)促成樓市放量成交，之后限購發(fā)揮作用，樓市成交逐步萎縮，但價格依然以10%~20%的幅度上升。從樓市追溯分析來看，限購對作為北疆邊陲省會城市的呼和浩特來說的確沒有必要，為躲避限購而提前透支的房地產(chǎn)消費(fèi)力，對市場反而帶來一定傷害。
        地產(chǎn)人士對呼市的高庫存雖然抱有疑慮，但認(rèn)為相比起一、二線城市，呼市仍有一定的發(fā)展空間，城市改造將釋出更多的需求和土地供應(yīng)，但政府應(yīng)考慮到目前的高庫存而區(qū)別對待不同的區(qū)域。
高庫存之困
低地價建大盤 一或暴利一或暴跌
        呼和浩特全市面積17224平方公里，但大部分面積都為山脈，可建樓房的土地集中在東面和西面。位于呼市西面的金橋開發(fā)區(qū)和金川開發(fā)區(qū)面積都在10平方公里以上，云集多個百萬平方米建筑面積的大盤，新區(qū)樓市供應(yīng)大又碰上限購，樓市遭遇降價壓力。
        據(jù)呼市地產(chǎn)人士透露，位于賽罕區(qū)邊緣的金橋開發(fā)區(qū)，2010年樓價只在1000元/m2出頭，2014年10月最新價格已升至5850元/m2，漲幅接近500%，跑贏市區(qū)樓價。由于新區(qū)開發(fā)土地多，樓價上漲快，開發(fā)商紛紛來這里開發(fā)，一個在賽罕區(qū)接近金橋開發(fā)區(qū)的大盤之前產(chǎn)品已賣至“6字頭”，由于限購導(dǎo)致市場萎縮，今年年中價格下調(diào)至“5字頭”，引發(fā)業(yè)主不滿。
        對地產(chǎn)商來說，拿到便宜的土地再高價售出房屋，是“暴利”的來源。金橋、金川開發(fā)區(qū)早年拿下土地的開發(fā)商都獲利豐厚。如一位來自南方的開發(fā)商在呼市下轄的土左旗拿下大量土地，地價非常便宜，房價僅在每平方米三四千元，距離市區(qū)又不很遠(yuǎn)，買不起市區(qū)六七千單價房屋的“上車族”可以在金川輕松置業(yè)。位于土左旗的房屋又不受限購的約束，因而在限購期間成交大漲。而位于限購范圍之內(nèi)的金橋、金川開發(fā)區(qū)的發(fā)展商，只好眼睜睜看著成交旁落他人。
產(chǎn)品轉(zhuǎn)型之困
呼和浩特樓市
兩大難題待解
從粗放大戶型轉(zhuǎn)向精細(xì)“剛需”房
        呼和浩特的超大戶型，曾讓一些外來的地產(chǎn)人非常驚訝。宏泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)閆巖來自北京，2006年初到呼市，他回憶道，當(dāng)時呼市兩居室的建筑面積在100~110平方米，140~150平方米做三居室。隨著單價的上漲，戶型面積下調(diào)是必然的趨勢。秋實(shí)集團(tuán)黃大成來自杭州，他也認(rèn)為隨著樓價上漲，每平方米的性價比必然要提高，以往粗放型的戶型設(shè)計要被精細(xì)設(shè)計所取代。
        限購半年后市場開始陷入低迷，隨著限購的深化，市場產(chǎn)品日漸迎合“剛需”購房人群的戶型需求，如綠地集團(tuán)位于呼和浩特東站的一手盤，90平方米的舒適兩居戶型比例增大，120~150平方米的大戶型比例下降。宏泰地產(chǎn)閆巖表示，該公司的一個新項(xiàng)目9月剛動工，預(yù)計2015年9月上市，“剛需”戶型占絕對比例，改善型置業(yè)的戶型才占15%~20%。該項(xiàng)目原本規(guī)劃建聯(lián)排別墅，由于限購導(dǎo)致大戶型銷售停滯，后來他們申請更改規(guī)劃，把聯(lián)排別墅調(diào)整成洋房。秋實(shí)集團(tuán)總裁助理黃大成也表示，該集團(tuán)的景峰匯60%戶型適合“剛需”客戶，40%適合改善型客戶。
        10年才能消化完的高庫存，是壓在房地產(chǎn)人士心頭的一塊大石。不過，合富輝煌內(nèi)蒙古公司總監(jiān)張智杰表示，呼市有一部分庫存其實(shí)是屬于證照未齊的樓盤，這些樓盤早已銷售一空，雖然從簽約上未顯示出來，理論上還屬于庫存，但其實(shí)已經(jīng)不應(yīng)列入庫存之列。
        對于地產(chǎn)公司來說，推遲開發(fā)節(jié)奏是高庫存之下的必然選擇。筠泰地產(chǎn)去年以16.59億元拿下當(dāng)年呼市的總價“地王”，一口氣拿下9塊地。該集團(tuán)策劃經(jīng)理王軍告訴記者，拿地成本加上建安成本價格已到“5字頭”，周邊在售樓盤售價也不過是“5字頭”，因此他們已推遲新貨上市的速度。秋實(shí)集團(tuán)原本在呼市西面拿了1000畝土地，如今也放慢土地平整的節(jié)奏，等市場回暖再重啟。
點(diǎn)評
主流媒體地產(chǎn)主編
當(dāng)?shù)貥鞘?br /> 人氣回來了
成交仍平淡
        作為全國第一個放松限購的城市，呼和浩特在今年六七月份可謂賺足了眼球。根據(jù)呼和浩特本土樓市網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，限購取消后的7月份成交量達(dá)到1678套，限購政策松綁，可以說一定程度上緩解了市場銷售壓力，對于房產(chǎn)商來說是利好的消息；對于投資型買家或者改善型住戶，也到了買房的好時機(jī)。這也是呼市市場回暖的一個重要因素。
        但是對于“剛需”購房者來說，他們關(guān)心的不是限購問題，而是與其息息相關(guān)的限貸問題，慶幸的是在9月30日央行也出臺限貸松綁政策。還有一部分是根本買不起房的人，但他們關(guān)心價格。“雙限”取消讓人們回歸到買房本身，而不用被外在的政策束縛。呼和浩特是全國首個公開取消限購的省會城市，雖然“十一”期間一手商品房網(wǎng)簽成交并不樂觀，但與平淡成交相對的是售樓部人頭攢動。盡管新政實(shí)施細(xì)則仍待明確，但部分購房者的心態(tài)開始起了變化。由于過往有“刺激”樓市的先例，一些購房者害怕“錯失良機(jī)”，加快下單步伐。
        受限購解除和信貸放松政策的雙重影響，呼市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。信貸政策松動所帶來的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度。