“2014《家天下》記者天下行”之《八城聯(lián)動(dòng)，限購(gòu)四年啟示錄》系列報(bào)道到本期圓滿收官了。這四期的報(bào)道主題分別圍繞“造城運(yùn)動(dòng)與限購(gòu)”、“農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移與限購(gòu)”、“外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力與限購(gòu)”以及“民間游資與限購(gòu)”，深入剖析了限購(gòu)近4年來(lái)八大典型樣本城市呼和浩特、西安、濟(jì)南、鄭州、青島、杭州、太原、溫州的樓市變化。在采訪的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)這個(gè)全國(guó)“一刀切”的政策，造成了很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題重重，而且直到放開(kāi)限購(gòu)后依然無(wú)法得以走出困境。

        記者通過(guò)實(shí)地踩盤(pán)和深入訪談后發(fā)現(xiàn)，上述這八大城市也許沒(méi)有廣州的規(guī)模大，沒(méi)有廣州的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，沒(méi)有廣州的人口多，也沒(méi)有廣州人特有的淡定。可二、三線城市反映出來(lái)的情況，其實(shí)才是整個(gè)國(guó)內(nèi)樓市最主流的寫(xiě)照，北上廣深四個(gè)一線城市畢竟還是少數(shù)派。這些城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)于廣州樓市來(lái)說(shuō)，有足夠的啟發(fā)和借鑒作用，在廣州依然保持著限購(gòu)不放松的情況下，限貸的松綁確實(shí)讓廣州在10月樓市出現(xiàn)了回暖的跡象，以后是否像國(guó)內(nèi)大部分城市一樣放松限購(gòu)尚未可知。
        其實(shí)，“限購(gòu)”只是造成樓市不景氣的其中一方面因素，還記得同樣在限購(gòu)環(huán)境下，2013年樓市依然紅火，地價(jià)依然瘋狂。真正讓2014年樓市黯淡的，還是整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，另外限貸也是束縛購(gòu)買(mǎi)力的一劑過(guò)猛的藥，從10月份開(kāi)始，限貸終于開(kāi)始放松，而降息也為樓市帶來(lái)進(jìn)一步利好。既然從多個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“限購(gòu)”已是樓市雞肋，那么是否還有必要一直堅(jiān)持呢？
        本版述評(píng)：這次《天下行》記者采訪的各個(gè)城市，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商都表示解除限購(gòu)對(duì)樓市的影響并不大，因?yàn)楸鶅鋈咭逊且蝗罩?ldquo;限購(gòu)”政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘衼?lái)說(shuō)已是可有可無(wú)，取消也絕非靈丹妙藥。對(duì)于這些二、三線城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令的執(zhí)行，遠(yuǎn)沒(méi)有一線城市那么嚴(yán)格，額外花800到幾千搞掂社保納稅證明已成“潛規(guī)則”，敢于降價(jià)的“剛需”盤(pán)依然可以門(mén)庭若市。
        限購(gòu)限貸已執(zhí)行了近4年，而2013年甚至可以說(shuō)是中國(guó)商品房歷史上最紅火的一年，不僅各地樓價(jià)再創(chuàng)新高，開(kāi)發(fā)商也瘋搶“地王”?？梢?jiàn)，今年各開(kāi)發(fā)商對(duì)“限購(gòu)限貸”如過(guò)街老鼠一樣喊打喊殺，只是無(wú)意反省自己當(dāng)初的盲目樂(lè)觀，亦沒(méi)有足夠正視寒冬出現(xiàn)的真正原因。
        “限購(gòu)限貸”對(duì)樓市成交的負(fù)面作用確實(shí)存在，但也不過(guò)是提前了一點(diǎn)摁停了擊鼓傳花的棒槌，而大家應(yīng)該知道的是，最后那一錘遲早是要落下的。
        以杭州為例，雖然2011年銷售面積只有349萬(wàn)平方米，但在2012年和2013年限購(gòu)限貸期間卻分別達(dá)到755萬(wàn)平方米和783萬(wàn)平方米，2014年1~10月的銷售面積為626萬(wàn)平方米。而太原的成交數(shù)據(jù)也顯示，處于限購(gòu)限貸狀態(tài)的2012年反而成交量要大于限購(gòu)限貸前的2010年。
        那么又是什么原因?qū)е聨?kù)存量大呢？不少開(kāi)發(fā)商隱晦地提到，2008年席卷全球的金融危機(jī)導(dǎo)致政府出手4萬(wàn)億救市后，各種造城運(yùn)動(dòng)、舊廠舊村改造運(yùn)動(dòng)轟轟烈烈。
        大量土地在2008年和2009年釋放出來(lái)，并于2010年至2011年期間陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。然而，不斷入市的房屋與在限購(gòu)限貸下釋放緩慢的購(gòu)買(mǎi)力是天然的矛盾，長(zhǎng)期供大于求的惡果終于在2014年全面爆發(fā)。
        讓人難以理解的是，在經(jīng)過(guò)2年多限購(gòu)限貸政策后，2013年很多開(kāi)發(fā)商還是像“打了雞血”一樣搶地，不管是一線城市還是二線城市，“地王”紀(jì)錄不斷被刷新。結(jié)果，這些“地王”到了2014年第三、第四季度陸續(xù)要進(jìn)入銷售階段時(shí)，大熱變成賠錢(qián)貨，零利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)的項(xiàng)目絕對(duì)不止一個(gè)。
記者觀察
廣州今年樓市成交量比前兩年少了3萬(wàn)套
“穗六條”土政策能否變通？
        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹近期公開(kāi)表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問(wèn)題，將是下一步樓市調(diào)控的主要方向和手段。作為一直以來(lái)貫徹各種調(diào)控政策非常及時(shí)的廣州，在目前分類調(diào)控逐漸成為樓市調(diào)控主基調(diào)的情況下，也應(yīng)該思考針對(duì)廣州本身特點(diǎn)是否可以做出一些靈活的改變。
探討一：可否縮短納稅期
        根據(jù)國(guó)務(wù)院的新標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市是超大城市。而擁有人口1292萬(wàn)的廣州則毫無(wú)疑問(wèn)已躋身于超大城市行列。也就是說(shuō)，廣州樓市的需求其實(shí)是相當(dāng)旺盛的，和其他二、三線城市相比，造成目前供大于求，庫(kù)存壓力大的重要原因，確實(shí)在很大程度上與一年前出臺(tái)的加強(qiáng)版調(diào)控“穗六條”有關(guān)，將外地買(mǎi)家購(gòu)房門(mén)檻由5年內(nèi)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或者社保由一年提升到3年，不僅讓大量實(shí)際上在廣州工作的外來(lái)年輕人無(wú)法在廣州安家，也導(dǎo)致這部分需求難以釋放。同時(shí)，這一苛刻的條件也導(dǎo)致各大專業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主有錢(qián)難入市，豪宅銷售隨著大環(huán)境進(jìn)入“冰封期”。在全國(guó)一片取消限購(gòu)的行情下，廣州有不少業(yè)內(nèi)人士呼吁政府應(yīng)該將納稅證明由連續(xù)三年納稅調(diào)整為1年。
探討二：可否郊區(qū)先“松限”
        與此同時(shí)，可以考慮部分地區(qū)解除限購(gòu)，比如南沙、花都、黃埔等需求大、供應(yīng)量更大的區(qū)域，僅在天河、海珠、越秀、白云、荔灣五個(gè)中心城區(qū)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策。目前廣州庫(kù)存量最大的番禺、花都、黃埔、南沙的未售貨量分別為25400套、18606套、16283套、15382套，大大超過(guò)其他各區(qū)，去化周期差不多要24個(gè)月。而從土地供應(yīng)來(lái)看，目前主要土地供應(yīng)量也多集中在黃埔、花都、南沙，后續(xù)供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)增加。因此對(duì)于巨量庫(kù)存壓頂?shù)慕紖^(qū)來(lái)講，放開(kāi)限購(gòu)需求也格外迫切。
探討三：可否首先松綁大戶型
        另外，還有聲音呼吁，針對(duì)“金字塔”頂部買(mǎi)家的大戶型產(chǎn)品，是否也可以考慮取消購(gòu)買(mǎi)限制？根據(jù)陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)，截至11月24日，廣州平均每套可售單位面積達(dá)到131平方米，而在目前60~120平方米戶型比例大概占總產(chǎn)品近七成的情況下，可見(jiàn)大戶型單位的沉淀量。調(diào)查顯示，在目前無(wú)法購(gòu)房的原因中，31%受制于“3年納稅證明”，28%受制于“七成首付”。從2014年截至11月24日的成交情況看，盡管還有一個(gè)多月才到年底，但與2012年和2013年相比，廣州今年的成交量比前兩年減少超過(guò)3萬(wàn)套，即便最后一個(gè)月簽約套數(shù)能夠和10月份持平達(dá)到7222套，和前兩年相比也有2.5萬(wàn)多套的差距。而在“9·30”政策出臺(tái)后，七成首付這一束縛已被突破，但“穗六條”這種地方加強(qiáng)版措施是否也到了應(yīng)該調(diào)整的時(shí)候？值得有關(guān)部門(mén)思考.