保利宋廣菊:養(yǎng)老地產(chǎn)找到真正的出路需政府支持

        新浪財經(jīng)獨家對話保利地產(chǎn)董事長宋廣菊，探討保利養(yǎng)老地產(chǎn)如何在成本高、盈利難的行業(yè)困境中突出重圍，以及在限購限貸放松之下，房市應對之策及未來展望。

        談及對保利具有戰(zhàn)略意義的養(yǎng)老地產(chǎn)，宋廣菊介紹了保利建立的微利盈利模式，她同時大膽建言政府對養(yǎng)老所免地價，對于單純養(yǎng)老社區(qū)，至少給予保障房地價待遇。她希望國家能盡快推進REITs開放，讓養(yǎng)老地產(chǎn)有機會在公開市場獲取低成本資金。

        對于房地產(chǎn)未來，宋廣菊認為高速增長的時代已經(jīng)過去，將來加強對人的服務是行業(yè)方向。她同時指出，當前國家種種房產(chǎn)政策，是看到了房地產(chǎn)行業(yè)庫存量大，這不意味著房企可以盲目樂觀，盲目提價。她也透露保利地產(chǎn)今后持“審慎樂觀”的拿地態(tài)度。

打造“三位一體”養(yǎng)老模式 養(yǎng)老地產(chǎn)應享受保障房待遇

        養(yǎng)老地產(chǎn)是保利地產(chǎn)今年的“重頭戲”。在去年底的新聞發(fā)布會及今年10月的2014年中國國際老齡產(chǎn)業(yè)鏈高峰論壇上，宋廣菊多次表示，保利地產(chǎn)將全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

        目前，保利地產(chǎn)已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及在建7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中北京“和熹會”、上海西塘越項目已正式運營，保利地產(chǎn)廣州心語花園社區(qū)型試點養(yǎng)老項目也于近日落地入市。

        未來五到十年內(nèi)，保利地產(chǎn)將完成已建社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設標準，并在保利社區(qū)中提供“五助”服務，建成50家“和熹會”養(yǎng)老品牌連鎖機構(gòu)。

        不過，養(yǎng)老地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)也稱得上是塊“燙手山芋”。雖然近年來國內(nèi)多家大型房企包括保利、萬科、綠城、遠洋、首創(chuàng)、花樣年在內(nèi)均已陸續(xù)著手開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但是其成本高，盈利難的問題一直未得解決。

        對此，宋廣菊沒有否認。

        “現(xiàn)階段，站在商業(yè)地價的角度來講，(養(yǎng)老地產(chǎn))肯定是虧本的。比如西山林語“和熹會”那塊地，按照現(xiàn)在的商業(yè)地價拍，三萬每平方米是要的。那我拿出兩萬(平方米)的建面，就是六個億。再按照4000元每平方米的裝修費，就是8000萬元。這就接近七個億了。除此之外，還有運營、人工等成本。”她說。

        宋廣菊介紹，作為保利地產(chǎn)產(chǎn)品和盈利模式方面的創(chuàng)新支點，保利養(yǎng)老地產(chǎn)建立了微利盈利模式。

如何理解微利盈利模式？

        宋廣菊對新浪財經(jīng)介紹，“我們(保利養(yǎng)老地產(chǎn)項目)會建立一個運營機構(gòu)，也就是服務管理機構(gòu)，通過服務收費來維持微利。“和熹會”就是這種模式，它目前有200位老人入住，今年已經(jīng)實現(xiàn)了盈虧持平。我們的物業(yè)推進“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的“五助”定制服務，物業(yè)有組織的為社區(qū)的老人服務，收取費用來彌補成本。”

        但通過服務收費只能獲取薄利，養(yǎng)老地產(chǎn)要找到真正的出路有賴于政府的支持。“我們希望三到五年內(nèi)國家政策能有所支持，一個土地政策，一個金融政策。”她說。

        “第一，我希望養(yǎng)老機構(gòu)像幼兒園一樣，免地價。因為養(yǎng)老機構(gòu)的建安、裝修以及設備投入非常大，比幼兒園的投入要大。國家對幼兒園可以免地價，為什么不能對老人院免地價呢？應該是養(yǎng)老所要免地價，對于單純養(yǎng)老社區(qū)，至少要享受保障房的制度，(養(yǎng)老地產(chǎn)的)地價是國家有標準，不能舉牌把它舉起來。”

        “如果地價能免的話，我做5到10個連鎖(項目)，肯定就有利潤出來。如果是從商業(yè)地價去做，那我只能做產(chǎn)品的示范。”

        “同時，養(yǎng)老地產(chǎn)將來一定要打入資本市場，要拿到低成本的資金?，F(xiàn)在銀行資金成本是非常高的，七、八個點，九、十個點(利率)，(成本)是回不來的。要在資本市場獲取低成本的資金，比如一、二點、二、三點(利率)的資金，才能真正地形成產(chǎn)業(yè)鏈條。如何打通資本市場？可以通過REITs上市，通過股權(quán)融資獲取低成本資金。”

        依照保利對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃，分為三個階段：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)、建設以及已有社區(qū)的適老配套改造； 中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)盈虧平衡；長期，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。

        日前，央行、銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，要“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。這為房企釋放出了利好信號。

        宋廣菊坦言，希望國家能夠盡快推進開放REITs。

        “國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)一直期待公開資本市場放開。相比IPO等其他融資方式，REITs更適合養(yǎng)老地產(chǎn)。”

借城鎮(zhèn)化建設服務人是房企未來 盲目提價不可取

        放眼當前的房地產(chǎn)行業(yè)，市場增速放緩是不爭的事實。對此，宋廣菊指出，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接受經(jīng)濟大環(huán)境的影響。

        “如果研究國內(nèi)過去幾十年的數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和貨幣發(fā)展趨勢、經(jīng)濟趨勢是高度一致的。實體經(jīng)濟增長從10%跌到7%的時候，地產(chǎn)也一定是按照這樣的趨勢在走。”

        宋廣菊表示，站在今天的尺點上來看，中國經(jīng)濟維持7%的經(jīng)濟增速，中國經(jīng)濟列車在放慢速度，未來房地產(chǎn)保持高速增長的可能性變小了。但她相信行業(yè)未來一定是增長的，因為這個市場是發(fā)展的，城鎮(zhèn)化建設需要房地產(chǎn)企業(yè)服務。

        “我們發(fā)現(xiàn)，比照發(fā)達國家來看，中國的城鎮(zhèn)化建設還是屬于落后的。城鎮(zhèn)化的建設依附于人，作為地產(chǎn)企業(yè)，在城鎮(zhèn)化的推進過程中，加大對人的服務，包括相關(guān)行業(yè)的建設，就能獲得發(fā)展。所以，我對未來持樂觀態(tài)度。”

        近來國家“救市”的信號愈發(fā)清晰，先是全國30多城市陸續(xù)取消限購政策，再是新推出的房貸政策規(guī)定對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策。

        對此，宋廣菊認為，當前國家有意放開限購限貸，是看到了房地產(chǎn)行業(yè)庫存量大，這不意味著房企可以盲目提價。

        “國家之所以政策做些支持，是因為看到房地產(chǎn)和煤炭、鋼鐵等其他行業(yè)一樣，現(xiàn)在庫存量比較大。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該是視勢而為，不要盲目樂觀，不要盲目提價。還是要尊重事實，配合國家政策。”

保利堅持房地產(chǎn)主業(yè) 探索產(chǎn)業(yè)衍生領(lǐng)域

        對于保利地產(chǎn)本身，宋廣菊更是強調(diào)她對企業(yè)發(fā)展的信心。

        “從保利地產(chǎn)本身來講，我們定位是一個專業(yè)化的企業(yè)。我個人認為，除了大環(huán)境對保利地產(chǎn)的整個增長趨勢造成影響以外，保利地產(chǎn)還是保持沿專業(yè)化道路繼續(xù)前進的趨勢，無論現(xiàn)在還是未來。保利地產(chǎn)堅信自己未來仍然會位于中國房地產(chǎn)行業(yè)的前列。”她說。

        宋廣菊此前曾表示，“十二”五期間，保利地產(chǎn)仍將自己定位成一個成長型企業(yè)，未來保持每年經(jīng)營業(yè)績20%-30%的增長。

        對于這一表態(tài)，她告訴新浪財經(jīng)，當年這么說，是因為預測了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并考慮到了公司本身的資源和戰(zhàn)略布局。

        “這是我在2011年的股東大會上說，花3-5年的時間再造一個保利地產(chǎn)。要實現(xiàn)這個目標，5年就需要每年20%的增速，3年要30%的增速。實際上，我們2011、2012和2013年的增速差不多都是30%，也就是提前再造了一個保利地產(chǎn)。”

        雖然對行業(yè)增長有信心，但新浪財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)年初至今拿地趨于謹慎。上半年土地投資金額216億，占銷售金額的比例為33%，遠低于去年全年的45%。

        對此，宋廣菊解釋稱，因為今年上半年經(jīng)濟宏觀和微觀情況都不是很確定，所以保利地產(chǎn)拿地稍微謹慎點。對于未來土地市場，她個人覺得是審慎樂觀。

        房地產(chǎn)市場告別高速增長，除了等待國家“救市”，許多房企也在另謀它法“自救”。包括萬達[微博]、萬科、恒大在內(nèi)的房企就試圖通過多元化跨領(lǐng)域發(fā)展創(chuàng)建新的盈利點，以恒大為例，已經(jīng)進入礦泉水、糧油、能源和醫(yī)療等行業(yè)。

        作為行業(yè)標桿企業(yè)之一，保利地產(chǎn)未來是否有這方面的打算？是否會借當前正在大力推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)進入醫(yī)療行業(yè)？

        對此，宋廣菊的答案是否定的。

        “如果恒大能成功的話，我認為，是非常好的一種嘗試。但是保利地產(chǎn)有所不同，我們的母公司保利集團本身是一家多元化的企業(yè)，除地產(chǎn)外，有貿(mào)易、民用爆破、文化、科技等各個業(yè)務領(lǐng)域。”

        “而我們的定位是相關(guān)多元化，還是立足于主業(yè)地產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)衍生領(lǐng)域，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、建筑、裝修在內(nèi)進行探索。”

        她進一步透露，養(yǎng)老地產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)主要是整合醫(yī)療資源，而不是介入醫(yī)療行業(yè)。

        除了多元化，房地產(chǎn)行業(yè)近來另一個趨勢是與互聯(lián)網(wǎng)的融合加快。今年8月25日，萬科攜手阿里推出“淘寶上花多少，買房就能省多少”活動。四日之后，萬達與百度[微博]、騰訊宣布共同出資在香港注冊成立萬達電子商務公司。業(yè)內(nèi)開始熱議開發(fā)商營銷升級，互聯(lián)網(wǎng)賣房時代洶涌來臨。

        不過，對于互聯(lián)網(wǎng)，宋廣菊持有不同的觀點。

        她在今年4月的保利地產(chǎn)業(yè)績說明會上就表示，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)開放影響不大。而在本次對話中，即便談及已經(jīng)有兩大房企巨頭進軍互聯(lián)網(wǎng)，這位商界巾幗仍然表現(xiàn)出了她堅定主見的一面。

        “我還是堅持我的觀點?；ヂ?lián)網(wǎng)只是一種工具和平臺，不能替代房地產(chǎn)開發(fā)。”