長假剛過，萬科就宣布上海的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地上海萬科城市花園社區(qū)，通過小區(qū)內(nèi)萬科活動中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù)，打造社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心。

        這與保利地產(chǎn)近日在首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上提出的“一碗湯”距離的養(yǎng)老模式似乎有異曲同工之妙。

        巨大的潛在需求催生了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。眾多開發(fā)商、保險公司、民營資本一擁而上搶占這一未來紅利巨大的“新金礦”。然而在這一領(lǐng)域存在著政策支持力度有限、服務(wù)人才短缺、盈利模式不清晰無法大規(guī)模復(fù)制等諸多現(xiàn)實(shí)問題。專家學(xué)者更是非議不斷，易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱甚至斬釘截鐵地認(rèn)為，短期誰碰養(yǎng)老地產(chǎn)誰就會被套牢。

開發(fā)商求多元化

        現(xiàn)今，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城、萬達(dá)、農(nóng)工商等房企都涌入這一浪潮。在老齡化社會背景下，渴望分享“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”紅利。

積極試水

        早在2010年，就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

        保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在國慶后的首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會高峰論壇上表示，保利要做“中國式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”引領(lǐng)者。目前保利地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌——“和熹會”，旗下的專業(yè)養(yǎng)老介護(hù)機(jī)構(gòu)正在探索更適合中國人倫理與親情的養(yǎng)老模式。

        保利地產(chǎn)早在2008年就已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，將北京作為試點(diǎn)區(qū)域。并于2013年末公布公司長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計(jì)劃用3-5年的時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8-10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

        在業(yè)界以產(chǎn)品著稱的綠城在2007年開發(fā)杭州的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目時，就嘗試設(shè)計(jì)一批養(yǎng)老公寓產(chǎn)品——頤養(yǎng)公寓。2010年綠城在臨平的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目仍嘗試推出養(yǎng)老公寓產(chǎn)品。直至2012年在蕭山推出養(yǎng)老公寓項(xiàng)目紫荊園。今年5月轉(zhuǎn)讓綠城中國股權(quán)之后，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平更是宣布要創(chuàng)建全新品牌——“藍(lán)城”，并立志將其打造成最好的養(yǎng)老品牌。

        同策咨詢集團(tuán)研究部總監(jiān)張宏偉指出，在住宅市場調(diào)控背景下，開始探索新的未來市場利潤點(diǎn)。其優(yōu)勢在于對于地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的把握，因此，更多地傾向于配建一部分銷售型物業(yè)以求更快速地回籠資金。

尚未經(jīng)歷市場考驗(yàn)

        雖然對于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情滿滿，但能夠?qū)崿F(xiàn)盈利實(shí)屬不易，即便是地產(chǎn)大鱷仍需要在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程中不斷地摸索前進(jìn)。

        在良渚文化村經(jīng)營十多年的萬科，將旗下養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目隨園嘉樹選址于此，隨園嘉樹的房間內(nèi)各類“適老”配置隨處可見，比如衛(wèi)生間的緊急報警按鈕，紅外線自動感應(yīng)設(shè)備，無障礙門檻等都是團(tuán)隊(duì)多次前往中國臺灣和日本等國家和地區(qū)考察的經(jīng)驗(yàn)植入并自建服務(wù)團(tuán)隊(duì)，此外隨園嘉樹還配建了影院、活動中心、醫(yī)療中心等，投入很大。

        該項(xiàng)目以出售使用權(quán)的方式運(yùn)作，30年使用權(quán)出租的價格與同期良渚文化村內(nèi)的多層公寓相當(dāng)，15000元/平方米左右。入住之后，每個老人每月須支付2500-3200元不等的服務(wù)費(fèi)。項(xiàng)目推出不久后即告售罄，但萬科總裁郁亮認(rèn)為，“這次養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)失敗。原因是買房的不是老人，而都是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。”

        而更多的開發(fā)商為項(xiàng)目引進(jìn)專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，例如2013年5月開業(yè)的由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，引進(jìn)美國的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商操盤，以“月費(fèi)全包制”提供養(yǎng)老服務(wù)選擇，月租費(fèi)在7100-30000元不等，涵蓋食宿、水電、家政服務(wù)等各方面費(fèi)用。但不包括一次性5萬元左右的入住費(fèi)用。雖然在業(yè)內(nèi)口碑良好，但據(jù)早報記者了解，在經(jīng)營一年后，該項(xiàng)目也將做出全面的運(yùn)營調(diào)整。

        世聯(lián)行開發(fā)咨詢營業(yè)部總監(jiān)王璐指出，國內(nèi)大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都只是處于剛剛起步的階段，即便硬件設(shè)施良好，軟件服務(wù)尚需要一個磨合的階段，無論是開發(fā)商自建服務(wù)團(tuán)隊(duì)還是引進(jìn)國外有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，在給老年人提供更適宜本土化的養(yǎng)老服務(wù)上都需要更多的時間和經(jīng)驗(yàn)。所以短時間內(nèi)在沒有經(jīng)過市場檢驗(yàn)的情況下不能夠做出一個養(yǎng)老地產(chǎn)成功與否的判斷。

險資求新 增利潤點(diǎn)

        保險公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域得益于2010年保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，隨后一系列政策指導(dǎo)意見出臺。2013年9月，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確鼓勵社會力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老用地向社會資金開放的閘門由此打開，保險企業(yè)也因此找到了涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的政策性突破口?，F(xiàn)今，中國平安、太平保險、泰康人壽等保險集團(tuán)打入頭陣。

大手筆布局全國

        2010年6月，泰康人壽成為國內(nèi)第一家獲準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)的保險公司。“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會批準(zhǔn)試點(diǎn)，首個試點(diǎn)項(xiàng)目泰康之家選址北京昌平區(qū)。隨后又迅速完成了北京、上海、廣州等一線城市的戰(zhàn)略布局，總投資達(dá)134億元。未來5-8年，泰康之家將投資750億元，在全國七大中心區(qū)域，打造10-15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)和覆蓋全國的高端醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

        隨后險資在養(yǎng)老地產(chǎn)上的動作逐漸進(jìn)入高潮。中國平安在2012年宣布在浙江桐鄉(xiāng)開建綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)投資約170億元。并將在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

        中國太平保險集團(tuán)預(yù)計(jì)在3-5年間完成6-10個養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。以每個項(xiàng)目20億-30億元的規(guī)模來測算，中國太平保險集團(tuán)未來5年內(nèi)在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億-300億元。

        中國人壽也規(guī)劃構(gòu)建了養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，在河北廊坊拿地超萬畝，計(jì)劃總投資約100億元。在全國已布局了6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

        此外還有新華保險、合眾人壽等多家保險企業(yè)以拿地或投資的形式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

        易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務(wù)無關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)，成為險資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的重要推手。

        張宏偉分析，以投資商的身份介入更關(guān)注于長期的投資收益和風(fēng)險的平衡。對于保險相關(guān)領(lǐng)域的養(yǎng)老地產(chǎn)將是他們競相追逐的新的利潤點(diǎn)。

擴(kuò)張模式待解

        8月中剛剛亮相的上海松江泰康之家——申園養(yǎng)老社區(qū)總投資42億元，可容納約2400戶居民，預(yù)計(jì)2016年9月開始入住。項(xiàng)目入住起步費(fèi)用為200萬元，分十年付清。簡單來說，泰康人壽在各地布局養(yǎng)老社區(qū)，讓投保人可以通過購買泰康的保單，將來入住其中意的養(yǎng)老社區(qū)。比如年輕的投保人通過購買特定的一款分紅險，到了退休年齡即可選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，房屋及護(hù)理費(fèi)用從之前所繳保費(fèi)中扣除。

        中國平安投資的養(yǎng)老地產(chǎn)合悅·江南也于今年亮相，總投資額將達(dá)到170億元。發(fā)起成立平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，計(jì)劃募集資金100億元，首期25億元，其中平安集團(tuán)認(rèn)繳30%，社?；鹫J(rèn)繳40%，普通合伙人認(rèn)繳10%，其他投資者認(rèn)繳20%。將采取“租售并舉”的模式來經(jīng)營。后期運(yùn)營外包。

        平安不動產(chǎn)桐鄉(xiāng)投資有限公司總經(jīng)理曹琦坦言，整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路中摸索解決，目前國內(nèi)外都沒有適合中國國情、可直接借鑒的成功案例。

        顯然，目前保險公司尚未找到快速擴(kuò)張的盈利模式。中國太平保險集團(tuán)曾做過一份內(nèi)部測算，預(yù)計(jì)上海周浦項(xiàng)目總投資回報率大概在5%-6%之間，只有入住率達(dá)到較高的比例，項(xiàng)目才有盈利空間。就目前測算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。