美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn) 傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商想掙錢(qián)不容易

        人口老齡化是一個(gè)全球性話題。聯(lián)合國(guó)老齡化議題的導(dǎo)言中寫(xiě)道：“世界正處于一個(gè)獨(dú)特的、不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程，人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致老齡人口增加。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)：

        由于生育率的下降，從2007年至2050年，60歲及以上人口比例預(yù)計(jì)將增加一倍，他們的實(shí)際人數(shù)將增長(zhǎng)三倍，到2050年將達(dá)到20億。在大多數(shù)國(guó)家，超過(guò)80歲的人數(shù)很可能翻兩番至400萬(wàn)。”

        據(jù)了解，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽(yáng)城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式（以下簡(jiǎn)稱CCRC）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長(zhǎng)者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來(lái)，在金融市場(chǎng)日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機(jī)構(gòu)（通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過(guò)出租或委托經(jīng)營(yíng)回收成本。

        養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷(xiāo)等成本較高；聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大。總的來(lái)看，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商想要從中賺錢(qián)并非易事。

美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式

賣(mài)養(yǎng)老概念地產(chǎn) 太陽(yáng)城項(xiàng)目?jī)H接收健康老者

        太陽(yáng)城模式的開(kāi)創(chuàng)者是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商德?tīng)?middot;韋布（DelWebb）公司，上個(gè)世紀(jì)60年代，其以 “太陽(yáng)城”（SunCityCenter）命名，在亞利桑那州陽(yáng)光明媚的鳳凰城建立了第一個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目，并直接帶動(dòng)了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。

        這類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)年齡在55-70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂(lè)會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施。目前全美有十多個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

        太陽(yáng)城模式本質(zhì)上屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，通過(guò)銷(xiāo)售養(yǎng)老概念住宅，開(kāi)發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。

        太陽(yáng)城選址通常位于郊區(qū)，占地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽(yáng)城項(xiàng)目房?jī)r(jià)往往相對(duì)便宜，如“蘋(píng)果谷太陽(yáng)城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房?jī)r(jià)僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對(duì)老年購(gòu)房群體構(gòu)成了極大的吸引力。

        由于項(xiàng)目面向的是身體康健的老者，因此社區(qū)內(nèi)沒(méi)有專門(mén)提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長(zhǎng)者們提供了多樣的設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護(hù)理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。

        太陽(yáng)城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達(dá)90.95%，住宅類(lèi)型多樣，以獨(dú)棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，太陽(yáng)城的常住居民達(dá)20多萬(wàn)人。