浙江雅達公司總經(jīng)理 周建平

        養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)，必然是由利益相互聯(lián)系、具有不同分工的各個相關行業(yè)所組成。那么，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要如何定義呢？全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心OLDAGE提出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以不同年齡、地域、氣候、環(huán)境、親情習慣、心理狀態(tài)、社會發(fā)展文明和經(jīng)濟基礎、執(zhí)政水平和力度為基礎，針對個體提供的生命保障產(chǎn)業(yè)；是從生命開始的需求研發(fā)、設計、準備、應用的產(chǎn)業(yè)，并且一切傳統(tǒng)意義上的獨立產(chǎn)業(yè)都是為其服務的產(chǎn)業(yè)。所以，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能狹義地理解為養(yǎng)老地產(chǎn)。除了地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還涉及醫(yī)療、服務、培訓、用品制造、金融、保險、設計、健康食品、信息化等眾多相關行業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的環(huán)節(jié)之一。

        目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，著眼點多是集中在老年居住環(huán)境這一個點上，導致養(yǎng)老地產(chǎn)受到業(yè)內(nèi)大力追捧，也造成了部分企業(yè)與社會民眾對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)概念的誤導和混淆。

        我們該如何看待國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？

        養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個全社會參與的過程，為了配合市場需求，2013年開始，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機。這一年也一度被業(yè)內(nèi)視作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元年。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈中率先啟動的環(huán)節(jié)就是養(yǎng)老地產(chǎn)。但市場是否意識到，養(yǎng)老地產(chǎn)是有別于普通房地產(chǎn)開發(fā)的，其投資模式、開發(fā)模式和支撐要素都不同。

泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

        我們可以把養(yǎng)老地產(chǎn)看成是一種“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。眾所周知，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在工業(yè)地產(chǎn)的基礎上發(fā)展起來的，是以政策為基礎，以金融為依托，以地產(chǎn)為載體，通過產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建，來實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種綜合型房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，是一種以產(chǎn)業(yè)為支撐的“產(chǎn)業(yè)公園模式”+“產(chǎn)業(yè)綜合體模式”的復合體。在這一模式與形態(tài)下，養(yǎng)老地產(chǎn)會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的關鍵平臺，成為一個重要的介入點，只有養(yǎng)老地產(chǎn)這一平臺搭建后，才能貫穿整個產(chǎn)業(yè)鏈條。

        那么，養(yǎng)老地產(chǎn)應該如何做？

        早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典，然后歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列，這些國家養(yǎng)老政策的共同之處是依賴社會養(yǎng)老功能：一是在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；二是在福利設施、服務體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。亞洲國家中，日本、新加坡等也較早進入了老年型國家之列，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”。發(fā)達國家進入老齡化社會的時間長，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面的確有很多值得我國借鑒的經(jīng)驗。但我國發(fā)展背景不同、國情現(xiàn)狀不同、經(jīng)濟形勢不同、養(yǎng)老觀念也不同，所以不能完全照搬照抄某個國家的模式，需要我們研究創(chuàng)造出一種真正適合我國國情的養(yǎng)老模式。

        另外，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入資金量大、回報周期較長、功能規(guī)劃復雜、產(chǎn)業(yè)相關要素多，而且眾多要素需要在養(yǎng)老地產(chǎn)這個關鍵平臺上進行整合，所以養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)需要強大的資本實力和資源整合能力。

四種類型的投資者

        那么什么樣的企業(yè)適合做養(yǎng)老地產(chǎn)？

        首先要明確的是，養(yǎng)老事業(yè)是帶有公益性質(zhì)的事業(yè)，但投身養(yǎng)老行業(yè)的企業(yè)，其良性發(fā)展必定需要商業(yè)化運作，只有適合的商業(yè)模式才能保證市場良性有序的發(fā)展。

        一是大型險企。大型險企具備雄厚的資金實力，不追求短期投資回報，且險企可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈設計產(chǎn)品組合，形成一套獨有的商業(yè)模式。這是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。但缺乏地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗是多數(shù)險企的一大劣勢，即使旗下有房地產(chǎn)開發(fā)公司，其品牌價值和品質(zhì)管控能力也遠不及專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

        二是品牌房企。品牌房企憑借多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和品牌價值，對產(chǎn)品硬件環(huán)境的營造能力基本不成問題，但房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對現(xiàn)金流和資金沉淀相對敏感。所以穩(wěn)定的資金來源和回報周期是房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的瓶頸。另外，多數(shù)品牌房企都配有自有品牌的物業(yè)管理公司，所以服務品質(zhì)基本可以得到保障。但在運營初期，會在養(yǎng)老服務的專業(yè)性方面有所欠缺，需要在實踐中調(diào)整完善。

        三是醫(yī)療集團。醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源，醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院在養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品設計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上遠不及專業(yè)房企，資金實力又不及險企或投行，因此很多醫(yī)院設立健康產(chǎn)業(yè)或醫(yī)療集團，將自有資源與社區(qū)老年公寓資源打通，可形成醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的小規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)。

        四是專業(yè)化投資公司。投資公司的優(yōu)勢在于強大的資金實力、資本運作能力和靈活的資源整合能力，可以在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中統(tǒng)領產(chǎn)業(yè)布局，通過整合多方優(yōu)質(zhì)資源，形成優(yōu)質(zhì)資源的集合效應，并通過各資源間的傳導，帶來聯(lián)動的發(fā)酵效應，將養(yǎng)老地產(chǎn)這個平臺的效能發(fā)揮到最大。但投資公司往往更重視資本，產(chǎn)業(yè)專業(yè)性不強，所以需要培育養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)化投資公司。

        總體而言，基于國家政策紅利窗口期，目前全國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，但產(chǎn)業(yè)鏈中單一環(huán)節(jié)的過快發(fā)展會造成養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展的脫節(jié)。所以現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，就遇到了醫(yī)療資源不到位、服務體系不配套、各類專業(yè)人才短缺等瓶頸。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須要回到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的層面來考量，通過養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)鏈中配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而反作用于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，為其提供完整的支撐。在整條產(chǎn)業(yè)鏈中，相互作用、相互促進，滾動發(fā)展。

市場風險與未來空間

        基于以上分析，我談談現(xiàn)階段雅達國際的養(yǎng)老項目——雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。

        雅達國際以“縱深養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，整合積聚養(yǎng)老資源和諧發(fā)展”為經(jīng)營思路，在長三角烏鎮(zhèn)開始實踐養(yǎng)老業(yè)務。雅達國際的發(fā)展愿景是成為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引領者、資源集成者。因此，我們在打 造第一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺時，主要規(guī)劃了健康醫(yī)療、精神文化、專業(yè)服務、產(chǎn)品等方面，使我們的養(yǎng)老園區(qū)成為“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的代表。

        雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園于2012年10月開建，計劃今年年底前落成運營。在這個園區(qū)里大家可以看到：

        健康醫(yī)療：醫(yī)療是養(yǎng)老最重要的支撐要素。烏鎮(zhèn)園區(qū)中我們建了一個占地近200畝的國際健康管理中心，包括國際康復醫(yī)院、老年?？崎T診、體測、健康管理促進中心等。

        精神文化：精神文化生活是養(yǎng)老的品質(zhì)要素。我們在烏鎮(zhèn)項目上實踐了以重塑老年人人生價值為核心的老年教育體系，創(chuàng)新建造了中國目前最大的民間老年大學，同時規(guī)劃了占地400多畝的體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)文化特色商業(yè)休閑生活空間。

        專業(yè)服務：服務是養(yǎng)老的核心要素。在我們的園區(qū)，自理老人與非自理老人按照國際標準12∶1規(guī)劃，分區(qū)有針對性地提供專業(yè)服務。

        產(chǎn)品：包括養(yǎng)老園區(qū)和養(yǎng)老用品。1平方公里的適老化養(yǎng)老園區(qū)一次規(guī)劃成型，適老理念貫穿始終。按照國內(nèi)最嚴格標準打造適老化養(yǎng)老公寓和護理公寓；同時為了更好地服務于老年人，開始關注和投資老年專業(yè)用品和生活用品。

        目前，對被國人譽為“最大藍海”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，進入者已經(jīng)開始感嘆“看似很美，一碰就頭疼”。其實，任何行業(yè)在發(fā)展初級階段都會面臨這樣的問題，市場都會出現(xiàn)因為參與主體行業(yè)背景、從業(yè)動機和綜合能力等因素，以及因準備不充分而出現(xiàn)被淹沒和淘汰的情況。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，之所以巨大，是因為中國人口發(fā)展趨勢以及未來消費最大的群體是老年人。巨大的巿場決定行業(yè)的生命力，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為行業(yè)的先驅(qū)和載體，在行業(yè)發(fā)展中對參與者要求較高，它要求資金、資源、運營能力較強，具備跨行業(yè)整合、產(chǎn)品打造、老年人生態(tài)鏈構(gòu)建等能力，以常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)思維或簡單的賣保險思維將很難取得真正的成功，必須用泛產(chǎn)業(yè)思維來對待這一看似美麗的行業(yè)，否則，在發(fā)展初期很難找到商業(yè)模式，草率進入就會陷入進退維谷的境地。

        現(xiàn)階段，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)暗潮洶涌，我大膽預測，3~5年就會因產(chǎn)業(yè)鏈未協(xié)同發(fā)展而產(chǎn)生“養(yǎng)老地產(chǎn)泡沫”。

        我們都希望先行者能夠成為行業(yè)先驅(qū)和典范，而不是先烈，因為社會需要開拓創(chuàng)新。雅達國際于3年前就已經(jīng)邁進養(yǎng)老行業(yè)，已經(jīng)在路上，并做出了些許成績，但成功與否還需時間和市場檢驗。