土地使用權(quán)及續(xù)期相應(yīng)的法律問題，是在一定的立法背景下產(chǎn)生的。早在1990年我國規(guī)定土地使用權(quán)的出讓年限，但是這些年限規(guī)定隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展、尤其是法制化進(jìn)程下，已顯得不甚合理。過短年限導(dǎo)致土地使用權(quán)人投資的興趣下降，甚至在臨近土地收回期限時(shí)，做出消極的、不利于土地資源充分利用的行為，也使重新處置和利用的難度會(huì)大大增加。由此，明確土地使用權(quán)屆滿后以何種方式續(xù)期，是無法回避的問題。制定系統(tǒng)的政策和法律刻不容緩。

有償續(xù)期的必要性

續(xù)期的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿將會(huì)采用自動(dòng)續(xù)期的方式，而對于非住宅建設(shè)用地，則可根據(jù)相關(guān)法律政策進(jìn)行續(xù)期，其上的建筑物和構(gòu)筑物歸屬或按照約定、或根據(jù)相關(guān)法律政策確定其歸屬。可以看出，無論是住宅建設(shè)用地還是非住宅建設(shè)用地的使用權(quán)期限屆滿后，法律都保障了土地使用人擁有續(xù)期的權(quán)利。

續(xù)期應(yīng)當(dāng)有償

1.無償續(xù)期有悖于中國的土地政策。眾所周知，我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)無償續(xù)期，意味著一旦購買某棟住宅即永久獲得該住宅所在土地的使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等，從本質(zhì)上是土地所有權(quán)的買斷，無償續(xù)期則意味著投資者沒有支付對價(jià)而實(shí)際上擁有了該塊土地的所有權(quán)，與我國目前的憲法和土地政策相悖。所以，兼顧現(xiàn)有的法律框架及確保土地長期使用權(quán)不受侵犯，有償續(xù)期的方式是最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

2.無償續(xù)期損害國家利益。如果通過續(xù)期延長了土地使用年限，卻沒有繳納一定數(shù)量的土地出讓金，則意味著土地作為稀缺資源，一方面因城市擴(kuò)張而價(jià)值不斷增大，另一方面國家作為土地所有者，在續(xù)期中失去了應(yīng)得利益。法律上，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)擁有對該土地的收益權(quán)，國家也應(yīng)當(dāng)可以通過轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)來獲得持續(xù)性的收益。有償續(xù)期則意味著所有權(quán)人讓渡了更長時(shí)間的使用權(quán)，并獲得相應(yīng)的收益。

3.完全的無償續(xù)期將助長炒房風(fēng)。無償續(xù)期相當(dāng)于給囤積房產(chǎn)的人提供了一個(gè)法律漏洞，無償續(xù)期、永久使用帶來的低成本和高收益的反差，極有可能成為新一波“炒房”的助推器。房地產(chǎn)保值增值作用被過度放大，也將使政府對房價(jià)的調(diào)控日益困難。

因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持并鼓勵(lì)土地使用者續(xù)期，但是須要采取有償?shù)姆绞剑@樣做既有利于城市的規(guī)劃及可持續(xù)發(fā)展，也有利于土地使用者制定出充分且長期利用土地的計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)各方面利益的共贏。

對于城市土地使用權(quán)期滿后處置的建議

完善續(xù)期年限。不同用途的建筑用地在確定續(xù)期的年限時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》對于重要建筑物的耐久年限應(yīng)大于100年的規(guī)定，筆者建議非住宅類建設(shè)用地的土地使用權(quán)續(xù)期年限為50年，如此實(shí)施之后，非住宅建筑在土地上存在的時(shí)間恰好為100年，能夠滿足《民法建筑設(shè)計(jì)通則》對于建筑物耐久年限的規(guī)定。且此年限下，建筑沒有重建之必要，而年限到后，隨著社會(huì)的發(fā)展，在該建筑難以適應(yīng)新時(shí)代人們需要時(shí)，可選擇放棄繼續(xù)續(xù)期，其上建筑物在土地使用權(quán)到期后由國家收回，對建筑物所有者進(jìn)行略高于建筑物殘值的補(bǔ)償。而對于住宅類，則采用年租制收取費(fèi)用。

完善續(xù)期費(fèi)用的制定

1.明確續(xù)期費(fèi)用承擔(dān)者。在土地使用權(quán)到期之后，住宅房產(chǎn)的所有者一般難以找到建筑開發(fā)商，因此在土地使用權(quán)到期后讓建筑開發(fā)商承擔(dān)續(xù)期費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的，只能由最終接手的房地產(chǎn)所有者來繳納續(xù)期的費(fèi)用。對于非住宅建筑，若在土地使用權(quán)期內(nèi)沒有更換土地使用人，則土地使用人毫無疑問成為續(xù)期費(fèi)用的承擔(dān)者；若在土地使用權(quán)期間轉(zhuǎn)讓，則接受的企業(yè)理應(yīng)綜合考慮土地使用權(quán)年限和該土地及其上附著物的價(jià)值，給出本企業(yè)能夠接受的價(jià)格，基于此方面考慮，轉(zhuǎn)手后的土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)時(shí)擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或個(gè)人繳納。

2.明確續(xù)期費(fèi)用的金額。從維護(hù)國家利益的角度考慮，理論上的續(xù)期費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與再次取得該土地使用權(quán)的費(fèi)用相同，然而這不利于鼓勵(lì)土地使用者繼續(xù)對此土地進(jìn)行長期投資，反而有損長期利益。因此，從經(jīng)濟(jì)角度及社會(huì)穩(wěn)定的角度考慮，非住宅建筑用地續(xù)期的費(fèi)用應(yīng)低于再次取得該土地時(shí)的支出。

而對于住宅用地，考慮到中國中低收入人群所占的比例較大，筆者建議國家能夠?qū)ψ≌玫氐睦m(xù)期進(jìn)行補(bǔ)助。但是補(bǔ)助的發(fā)放對象不應(yīng)是建筑物，而應(yīng)該是人，國家應(yīng)當(dāng)給予各人與當(dāng)?shù)厝司≌娣e續(xù)期費(fèi)用相同的補(bǔ)助，并建議給予地級市一定的自由裁量權(quán)，補(bǔ)助面積參考各市的經(jīng)濟(jì)適用房申請條件中對于人均住宅面積的限制上限而定。如上海2015年經(jīng)濟(jì)適用房申請條件要求，申請人家庭的人均住房須小于等于15平方米，則制定上海補(bǔ)助的面積為每人15平方米，如果三口之家居住的面積小于45平方米，則這戶人家不需要自己承擔(dān)年租金，而如果這戶三口之家的居住面積大于45平方米，那么超出部分的年租金費(fèi)用就需要自己承擔(dān)，該戶人家持有的房產(chǎn)越多，面積越大，承擔(dān)的費(fèi)用也就越大。

完善續(xù)期方式。從方便群眾，保障人民基本需求的角度，《物權(quán)法》已經(jīng)確定了住宅用地采用自動(dòng)續(xù)期的制度來延長土地使用權(quán)年限，但是因涉及土地證的更新，仍然須要制定具體的辦理程序和操作流程，順利規(guī)范地解決土地使用權(quán)續(xù)期問題。

完善土地使用權(quán)到期后其上附著物的處置方式。國家應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持土地使用權(quán)的續(xù)期和再次取得，但是，如果政府對于此幅土地確有其他規(guī)劃，或者原土地使用者出于多方面的考慮，決定不再予以續(xù)期。那么，土地上附著物的處置方式就成為一個(gè)值得探討的問題。筆者建議借鑒日本的做法，對于申請續(xù)期被駁回的土地使用人，鼓勵(lì)附著物的所有人將能帶走的帶走，再次創(chuàng)造價(jià)值，對于不能帶走的，應(yīng)當(dāng)予以經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償；而對于不提出續(xù)期要求的土地使用者，則無償收回其上的建筑物和構(gòu)筑物?？紤]到可能會(huì)出現(xiàn)的土地使用者在土地使用期滿之后對土地上的附著物肆意破壞，導(dǎo)致土地開發(fā)再利用須要再次投入大量資金，國家應(yīng)當(dāng)立法明確其恢復(fù)原狀的責(zé)任。